Garáž nebo parkovací stání se z hlediska daně z příjmů posuzuje stejně jako byt — jde o příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP), který můžete zdanit skutečnými výdaji, nebo 30% paušálem se stropem 600 000 Kč. U DPH je to ale jinak: nájem samostatně pronajaté garáže nebo parkovacího stání zákon vyjímá z osvobození, takže plátce DPH k němu přidává 21 % bez ohledu na to, komu ho pronajímá. Jinak je to u garáže (podle Finanční správy také sklepa nebo komory), která je součástí bytové jednotky a pronajímáte ji spolu s bytem — takový nájem je podle Finanční správy osvobozený jako celek. Parkovací stání bývá buď částí samostatné garážové jednotky (zdaňuje se vždy), nebo společnou částí domu.
V článku si projdeme, jak se pronájem garáže zdaňuje podle § 9, kdy u ní DPH funguje jinak než u bytu, co to znamená pro neplátce, identifikovanou osobu i plátce, a co by nemělo chybět v nájemní smlouvě.
Nájem garáže je příjem podle § 9
Nájemné z garáže, parkovacího stání nebo jiné nemovité věci je příjmem z nájmu podle § 9 odst. 1 písm. a) ZDP, pokud nejde o příjem podle § 6 až 8 — tedy hlavně pokud garáž nemáte zařazenou v obchodním majetku. Platí to jak pro samostatně stojící garáž, tak pro garážové stání jako součást jednotky nebo vymezené parkovací místo ve společných prostorách domu.
Pokud jste garáž do obchodního majetku zařadili — třeba proto, že jste ji koupili a evidujete v rámci podnikání — je nájem z ní naopak příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, se stejným 30% paušálem, ale i s dopady na pojistné a na osvobození případného pozdějšího prodeje. Podrobněji rozdíl mezi § 9 a § 7 vysvětluje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně 2026.
V tomto článku mluvíme o garáži nebo stání jako o nemovité věci — samostatné garáži, jednotce nebo vyhrazeném parkovacím místě. Pokud byste příležitostně půjčovali jen movitou věc, například přívěsný vozík nebo auto, řídí se to jinými pravidly, kterými se tu nezabýváme.
Výdajový paušál 30 % a jeho limity
Místo skutečných výdajů můžete u nájmu garáže uplatnit paušál ve výši 30 % z příjmů, nejvýše však 600 000 Kč — strop se tedy uplatní od ročních příjmů 2 000 000 Kč. Pokud si za garáž vyděláte například 30 000 Kč ročně, po odečtení 30% paušálu (9 000 Kč) vám zbude základ daně 21 000 Kč.
Zvolený způsob nelze zpětně měnit a podle výkladu Finanční správy musí být stejný pro všechny vaše příjmy z nájmu podle § 9 najednou — takže pokud vedle garáže pronajímáte i byt, nemůžete u jednoho uplatnit paušál a u druhého skutečné výdaje. Co přesně musíte v obou režimech evidovat a jak si vést tabulku, popisuje článek Evidence nájemného a pohledávek. Zvážit, jestli se vám paušál nebo skutečné výdaje vyplatí víc, pomůže srovnání v článku Paušální výdaje vs. skutečné výdaje.
DPH: samostatná garáž a stání se zdaňují vždy
Nájem nemovité věci je u plátce DPH standardně osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Zákon ale z tohoto osvobození výslovně vyjímá několik případů — mimo jiné krátkodobý nájem, ubytovací služby a nájem prostor a míst k parkování vozidel (§ 56a odst. 1 písm. c) zákona o DPH). Finanční správa k tomu ve své informaci uvádí, že nájem garáže jako samostatné jednotky nebo garážového stání (jako části samostatné jednotky) se zdaňuje „za všech okolností".
Tatáž informace ale řeší i případ, který je u drobných pronajímatelů nejčastější: je-li předmětem nájmu jednotka zahrnující obytný prostor včetně k němu náležející garáže, sklepa nebo komory, je takový nájem osvobozený od DPH jako celek. Rozhoduje tedy, jak je garáž nebo stání vymezené v prohlášení vlastníka a v katastru nemovitostí:
- garáž je součástí téže jednotky jako byt a pronajímáte je spolu s bytem — jde o osvobozený nájem bytu, DPH se nepřipočítává,
- garáž je samostatnou jednotkou, nebo jde o stání jako část samostatné (typicky garážové) jednotky — zdaňuje se vždy, i když ji pronajmete témuž nájemci jako byt.
U stání ve společných částech domu, které k bytu jen přidělujete, informace Finanční správy výslovnou odpověď nedává — v takovém případě se před vystavením dokladu poraďte s daňovým poradcem.
U samostatně pronajaté garáže je to zásadní rozdíl oproti bytu: u bytu si plátce může za určitých podmínek zvolit, že nájem zdaní, ale jen když pronajímá jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost — u bydlení tuto volbu navíc nemá vůbec. U samostatně pronajaté garáže a parkovacího stání žádná volba neexistuje ani jedním směrem. Pokud jste plátce DPH, musíte k nájemnému za ně připočítat základní sazbu 21 %, i když garáž pronajímáte běžné fyzické osobě k soukromému užívání auta, ne k podnikání.
Liší se to i od pravidla pro krátkodobý nájem bytu, který zákon vyjímá z osvobození, jen když trvá nejvýš 48 hodin nepřetržitě — po tuto krátkou dobu se tedy zdaňuje i byt. U samostatně pronajaté garáže a parkovacího stání na délce nájmu vůbec nezáleží: zdaňuje se vždy, ať už ji pronajímáte na den, nebo na několik let.
Pokud kromě samostatné garáže pronajímáte v témže domě i byt k bydlení, budete mít u jedné nemovitosti souběh: zdanitelné plnění (garáž) a osvobozený nájem (byt). V evidenci i v přiznání k DPH je proto potřeba obě položky rozlišovat zvlášť, ne je slučovat do jedné částky.
Krácení odpočtu, když v domě pronajímáte byt i garáž
Souběh zdanitelného nájmu samostatné garáže a osvobozeného nájmu bytu se projeví i na straně vstupů. U nákladů, které se týkají výhradně garáže — třeba její vlastní oprava — máte jako plátce plný nárok na odpočet DPH. U nákladů společných pro celý dům, třeba oprava střechy nebo fasády, musíte odpočet krátit koeficientem podle § 76 ZDPH, protože dané plnění slouží zároveň zdanitelnému nájmu garáže i osvobozenému nájmu bytu.
Osvobozený nájem se do koeficientu krácení nezapočítává jen tehdy, je-li vaší jen příležitostnou doplňkovou činností. Pokud byt pronajímáte pravidelně, tahle výjimka se na vás nevztahuje a krátit budete muset. Povinnosti plátce DPH souhrnně popisuje článek Povinnosti plátce DPH.
Co to znamená pro neplátce, identifikovanou osobu a plátce
Kterou variantu budete řešit, závisí na vašem DPH statusu jako pronajímatele:
| Status pronajímatele | DPH na nájemném za garáž | Co si pohlídat |
|---|---|---|
| Neplátce DPH | Bez DPH | Nájem garáže se i tak počítá do obratu pro povinnou registraci k DPH |
| Identifikovaná osoba | Bez DPH na vystaveném dokladu | DPH přiznáváte jen z vybraných přijatých plnění, ne z vlastního nájmu garáže |
| Plátce DPH | 21 % u samostatně pronajaté garáže nebo stání; osvobozeno, je-li garáž součástí pronajaté bytové jednotky | 21 % platí i při pronájmu fyzické osobě — u samostatné garáže na rozdíl od bytu žádná volba není |
Sazby DPH a to, kdo je vlastně plátcem a kdo identifikovanou osobou, podrobně vysvětlují články Sazby DPH 2026 a Rozdíl mezi plátcem a neplátcem DPH.
Garáž a obrat pro DPH
Do obratu pro povinnou registraci k DPH se počítá i osvobozený nájem nemovité věci, pokud nejde jen o příležitostnou doplňkovou činnost. U samostatně pronajaté garáže nebo parkovacího stání je situace ještě jednoznačnější — protože jejich nájem není osvobozeným, ale běžným zdanitelným plněním, počítá se do obratu v plné výši bez jakékoli výjimky pro doplňkovou činnost. Garáž pronajatá jako součást bytové jednotky se do obratu počítá spolu s osvobozeným nájmem bytu. Plátcem se stáváte od 1. ledna roku následujícího po roce, kdy obrat přesáhl 2 000 000 Kč; při překročení 2 536 500 Kč v jednom kalendářním roce už dnem následujícím. Přihlášku podáváte do 10 pracovních dnů od překročení.
Pokud například pronajímáte garáž za 2 000 Kč měsíčně (24 000 Kč ročně) a k tomu byt za 15 000 Kč měsíčně (180 000 Kč ročně), do obratu se vám sčítají obě částky dohromady, tedy 204 000 Kč za rok. Přesný výpočet obratu i příklady, kdy hrozí registrace, najdete v článku Nájemné a obrat pro DPH. Pokud si chcete rychle spočítat, jak vysoko se s obratem pohybujete, zkuste bezplatnou kalkulačku Hlídač obratu pro DPH — obrat do ní zadáte ručně.
Co má obsahovat nájemní smlouva na garáž nebo stání
Zákon pro nájem garáže nebo parkovacího stání nevyžaduje žádnou zvláštní předepsanou formu ani povinné náležitosti nad rámec obecné úpravy nájmu. Písemná smlouva sice není vždy nutná, ale vyplatí se ji mít — usnadní vám i pozdější dokazování při případném sporu. V praxi se osvědčuje do smlouvy zahrnout alespoň:
- identifikaci obou stran a přesné určení pronajímaného prostoru (číslo garáže nebo stání, adresa),
- výši nájemného, způsob a termín platby,
- účel užívání (parkování vozidla, případně sklad) a případná omezení,
- dobu nájmu a podmínky výpovědi,
- případnou jistotu (kauci) — u nájmu bytu ji zákon spolu s případnou smluvní pokutou omezuje v souhrnu na trojnásobek měsíčního nájemného, u samostatně pronajaté garáže se ale tahle konkrétní zákonná hranice nemusí použít stejně.
Pokud je garáž nebo stání v domě se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a vy jako vlastník pronajímáte svůj podíl nebo vyhrazené místo, mějte nájemní smlouvu v souladu s prohlášením vlastníka a s pravidly, která pro užívání stání a garáže stanovilo SVJ — zejména v tom, kdo hradí příspěvky na společné náklady (úklid, osvětlení garáže) a jak se promítají do vašeho nájemného.
Jak to řeší Taxorio
Taxorio evidenci nájmů, nájemníků ani nájemní smlouvy nevede — v tomhle vám nepomůže. Pokud ale garáž nebo parkovací stání pronajímáte firmě v rámci vlastního podnikání (typicky spolu s pronájmem kanceláře nebo dílny), můžete na ni v Taxoriu vystavit fakturu s QR platbou, a v plánu PRO ji nastavit jako pravidelnou fakturu, která se generuje sama každý měsíc. Počítejte ale s tím, že takto vystavená faktura se v odhadu daně v Taxoriu vždy řadí mezi příjmy ze samostatné činnosti podle § 7, ne mezi příjmy z nájmu podle § 9.
Pokud jste plátce DPH, v plánu PRO vám Taxorio z vystavených faktur a evidovaných nákladů sestaví přehled DPH za období a XML přiznání a kontrolní hlášení — jen počítejte s tím, že se týká pouze plnění vystavených jako faktura, ne nájmu, který přijímáte na účet bez dokladu. Osvobozený nájem bytu (ani garáže, která je jeho součástí) aplikace od plnění s nulovou sazbou nerozliší a krácení odpočtu podle § 76 nepočítá — to si v přiznání musíte upravit sami.