Ano, nájemné z bytu nebo domu se do obratu pro DPH obvykle počítá, i když je od daně osvobozené. Pokud jako OSVČ zároveň fakturujete za svou hlavní činnost, nájem se k těmto příjmům přičítá a může vás dostat přes limit pro povinnou registraci k DPH. Výjimka platí pro pronajímatele, který nemá žádnou jinou ekonomickou činnost s nárokem na odpočet daně — ten se plátcem nestane, i kdyby pronajímal sebevětší nemovitosti.
Jak se obrat počítá, kdy hrozí registrace a jak DPH funguje u plátce, který pronajímá byt nebo kancelář, si ukážeme na konkrétních příkladech. Rozlišujeme přitom tři profily: neplátce DPH, identifikovanou osobu a plátce. Základní přehled toho, jak se z nájmu obecně platí daň z příjmů, najdete v pilířovém článku Pronájem nemovitosti a daně — tady se soustředíme jen na DPH.
Co je obrat pro DPH a proč do něj patří i nájem
Obrat pro účely DPH je souhrn úplat za uskutečněná plnění v tuzemsku, která jsou předmětem daně — patří sem jak zdanitelná plnění, tak některá osvobozená plnění bez nároku na odpočet. Mezi ně zákon výslovně řadí i nájem nemovité věci, pokud nejde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně. Pronajímáte-li byt pravidelně, o příležitostnou doplňkovou činnost nejde, a nájemné se tedy do obratu počítá stejně jako tržby z vašeho podnikání.
Stojí za tím jednoduchá logika zákona: pronajímatel, který dlouhodobě využívá majetek k získávání pravidelného příjmu, je z pohledu DPH osobou povinnou k dani — provozuje ekonomickou činnost, i když jde „jen“ o pronájem zděděného bytu. Obecná pravidla, kdy se z osoby povinné k dani stává plátce, shrnuje článek Kdy se stát plátcem DPH.
Příklad: OSVČ neplátce, který navíc pronajímá byt
Pan Vzorový je grafik na volné noze, neplátce DPH. Za svou činnost si za rok vyfakturuje 1 700 000 Kč. Po rodičích navíc zdědil byt, který pronajímá za 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč ročně. Jeho obrat pro DPH je součet obou částek — 1 880 000 Kč. Do limitu 2 000 000 Kč mu tak zbývá rezerva a registrace k DPH mu zatím nehrozí.
O rok později zdědí ještě byt po babičce a pronajme i ten, opět za 15 000 Kč měsíčně. Nájem tak naroste na 30 000 Kč měsíčně, tedy 360 000 Kč ročně. Jeho obrat je nyní 1 700 000 + 360 000 = 2 060 000 Kč — limit 2 000 000 Kč překročil. Plátcem DPH se stává od 1. ledna následujícího roku a přihlášku k registraci musí podat do 10 pracovních dnů ode dne, kdy limit překročil. Kdyby jeho obrat v jednom kalendářním roce přesáhl 2 536 500 Kč, stal by se plátcem už následujícím dnem po překročení. Oba limity a jejich fungování podrobně popisuje článek Limit DPH 2026: dva limity obratu.
Kdo pronajímá a nic jiného nepodniká — stane se plátcem?
Tady je nejčastější mýtus. Kdo uskutečňuje výhradně plnění, u kterých by neměl nárok na odpočet daně, i kdyby plátcem byl — typicky jen osvobozený nájem bytů —, se podle zákona plátcem nestane, ani kdyby jeho obrat z nájmu přesáhl 2 000 000 Kč. Paní Vzorová vlastní pět bytů po rodičích, pronajímá je za 35 000 Kč měsíčně za byt a nic jiného nepodniká. Její roční nájem činí 2 100 000 Kč, tedy nad limitem — přesto se plátcem DPH nestává, protože nemá žádné plnění s nárokem na odpočet.
Pozor: nájem paní Vzorové v obratu je celou dobu, jen ji sám o sobě plátcem nedělá. Jakmile by vedle něj uskutečnila jakékoli plnění s nárokem na odpočet — třeba jednorázově prodala vlastní fotografie nebo poskytla placenou konzultaci —, stala by se plátcem. Pokud její obrat přesáhl 2 000 000 Kč už v předchozím roce, nebo v daném roce už přesáhl 2 536 500 Kč, je plátcem hned dnem následujícím po tomto plnění. Pokud obrat přesáhne 2 000 000 Kč až v roce, kdy takové plnění uskuteční, je plátcem od 1. ledna následujícího roku. Přihlášku k registraci musí podat do 10 pracovních dnů od uskutečnění tohoto plnění. Protože nájem paní Vzorové přesahuje 2 000 000 Kč každý rok, stačila by jí k plátcovství od následujícího dne jediná placená konzultace — a od té chvíle by musela podávat přiznání k DPH a nájem v něm uvádět jako osvobozené plnění.
Identifikovaná osoba a nájem
Identifikovaná osoba je samostatný status podle § 6g až 6l zákona o DPH — vzniká typicky tomu, kdo jako neplátce přijme placenou službu od zahraničního dodavatele (§ 6h) nebo ji sám poskytne do jiného státu EU (§ 6i), a s obratem z nájmu nemá nic společného. Identifikovaná osoba na nájemném českou DPH neuvádí a kvůli němu nepodává kontrolní hlášení ani přiznání k DPH — přiznává jen daň z přijatých zahraničních plnění. Musí si tedy hlídat dvě různé věci zvlášť: DPH z přijatých služeb ze zahraničí podle vlastního pravidla a obrat pro případnou registraci plátcem podle pravidel popsaných výše. Kompletní přehled najdete v článku Identifikovaná osoba a DPH.
Plátce DPH a nájem: osvobození, výjimky a volba zdanění
Nájem nemovité věci je u plátce DPH obecně osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Výjimku tvoří krátkodobý nájem trvající nepřetržitě nejvýš 48 hodin, ubytovací služby, nájem prostor a míst k parkování vozidel, bezpečnostních schránek a upevněných strojů a zařízení — ta všechna se zdaňují vždy. Kompletní přehled osvobozených plnění najdete v článku Osvobození od DPH, rozdíly mezi statusy pak shrnuje Rozdíl mezi plátcem a neplátcem DPH.
Plátce, který pronajímá prostory k podnikání jinému plátci (nebo osobě registrované k dani v jiném státě EU bez sídla v tuzemsku), se navíc může rozhodnout nájem zdanit. Zákon pro to nepředepisuje zvláštní formu ani oznámení finančnímu úřadu — rozhodnutí se projeví tím, že plátce na dokladu uplatní daň. Dohodu o ceně s DPH je přesto rozumné mít písemně v nájemní smlouvě. Volba dává smysl hlavně tehdy, když si plátce chce zachovat nárok na odpočet u nákladů spojených s nemovitostí. U bydlení tahle volba není možná vůbec — zákon ji vylučuje pro rodinný dům, obytný prostor, bytovou jednotku (může mít jen garáž, sklep nebo komoru), stavbu s aspoň 60 % obytné plochy a související pozemek. Platí to bez ohledu na to, kdo v bytě bydlí nebo k čemu ho nájemce formálně používá.
Krácení odpočtu a co Taxorio nepočítá
Pokud plátce používá stejný majetek nebo náklady zčásti pro zdanitelná plnění a zčásti pro osvobozený nájem, musí u sdílených nákladů uplatnit odpočet jen v krácené výši podle koeficientu (§ 76 zákona o DPH). Osvobozený nájem se v přiznání k DPH uvádí na řádku 50 jako plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet. Pokud plátce začne prostor, u kterého si dřív uplatnil odpočet — třeba kancelář po rekonstrukci —, používat k osvobozenému nájmu, musí odpočet dodatečně upravit; u staveb a jednotek na to zákon dává lhůtu 10 let od pořízení.
Taxorio spočítá DPH z faktur podle vámi zvolené sazby a v plánu PRO připraví XML přiznání pro podporované scénáře, ale osvobozený nájem neodliší od plnění se sazbou 0 %, takže ho nezařadí na řádek 50, a výpočet krátícího koeficientu podle § 76 ani řádky 52, 53 nebo 60 přiznání negeneruje — tuhle část si musíte spočítat sami nebo s daňovým poradcem. Kde v Taxoriu najdete daňový status DPH a jak ho nastavit, popisuje nápověda Daňové nastavení.
Srovnání podle profilu
| Profil | DPH na nájemném | Co hlídat |
|---|---|---|
| Neplátce — jen nájem, nic jiného | bez DPH | žádné plnění s nárokem na odpočet vedle nájmu — po překročení obratu by z vás plátce udělalo i jediné (§ 6 odst. 3 zákona o DPH) |
| Neplátce s podnikáním a nájmem | bez DPH | obrat = tržby z podnikání + nájem, limit 2 000 000 Kč za kalendářní rok |
| Identifikovaná osoba | bez DPH | DPH z přijatých zahraničních služeb, ne z nájmu |
| Plátce — byt k bydlení | osvobozeno, volba zdanění nejde | krácení odpočtu, pokud má i zdanitelná plnění |
| Plátce — prostory k podnikání jinému plátci | osvobozeno, nebo 21 % při volbě zdanění | ujednání o ceně s DPH ve smlouvě, správný řádek přiznání |
Jak sledovat svůj obrat v praxi
Nejjednodušší je vést si průběžný součet od začátku kalendářního roku — tržby z podnikání, nájem i další zdanitelné příjmy. Blížíte-li se k 2 000 000 Kč, počítejte i s nájmem za zbytek roku, ať vás registrace nezaskočí v prosinci. Volně dostupnou kalkulačku najdete na stránce Hlídač obratu pro DPH — obrat do ní zadáváte ručně, takže do ní připočítejte i nájem, který nefakturujete.
Jak to řeší Taxorio
Taxorio počítá obrat z vystavených faktur automaticky — pokud jako OSVČ fakturujete své služby přes aplikaci, tahle část obratu se sčítá sama. Nájemné, které vybíráte bankovním převodem bez faktury, se do tohoto součtu nezahrne — musíte si ho připočítat ručně, ideálně právě přes hlídač obratu. Jakmile se stanete plátcem DPH, Taxorio vám u faktur nabídne sazby podle vašeho nastaveného daňového statusu a v plánu PRO připraví XML pro přiznání k DPH i kontrolní hlášení u podporovaných scénářů; krácení odpočtu podle § 76 si ale spočítáte sami. Pronajímáte byt nebo kancelář přímo firmě? Podrobnosti k faktuře i k rozdílu mezi § 9 a § 7 řeší článek Pronájem bytu nebo kanceláře firmě. Jste paušalista a řešíte, jak se nájem počítá do limitu 50 000 Kč pro vedlejší příjmy? Přečtěte si Paušální daň a pronájem bytu.