Jak se dělí vyúčtování, když se nájemník v bytě vystřídal uprostřed roku?

Zákon č. 67/2013 Sb. tuhle situaci výslovně neřeší. Osvědčuje se rozdělit náklady podle skutečných odečtů měřidel ke dni výměny u měřených položek a podle počtu dnů užívání u položek rozpočítávaných jinak, například podle osob.

Co když mi SVJ pošle podklady pozdě a já kvůli tomu nestihnu čtyřměsíční lhůtu vůči nájemníkovi?

Lhůta 4 měsíce se kvůli zpoždění na straně SVJ neprodlužuje. Pokuta 50 Kč za den vám ale nehrozí, pokud prokážete, že splnění lhůty nebylo spravedlivé požadovat — tedy že jste podklady od SVJ včas písemně urgovali a vyúčtování poslali bez zbytečného odkladu po jejich obdržení. Urgence si proto uschovejte.

Proč se součet bytových vodoměrů liší od toho, co fakturuje dodavatel vody za celý dům?

Jde o dva různé stupně měření — fakturační vodoměr pro celý dům a podružné (bytové) vodoměry pro rozdělení nákladu mezi jednotky. Malý rozdíl bývá způsoben technickými ztrátami nebo spotřebou ve společných prostorách. Zákon ho řeší poměrem: celkový náklad za dům se rozdělí v poměru náměrů bytových vodoměrů, takže rozdíl nese každý byt úměrně své spotřebě, pokud nebyl písemně ujednán jiný klíč.

Můžu nedoplatek z vyúčtování započíst na kauci, kterou má nájemník vrátit?

Ano, pokud kauci v té době ještě oprávněně držíte. § 2254 občanského zákoníku počítá s tím, že si pronajímatel při skončení nájmu z jistoty (kauce) započte dluhy z nájmu, mezi které patří i nedoplatek z vyúčtování služeb. Kauci ale máte vrátit při skončení nájmu, kdy výsledek ročního vyúčtování často ještě neznáte — zadržet ji až do vyúčtování bez výslovného ujednání ve smlouvě je sporné.

Musím bývalému nájemníkovi vrátit přeplatek z vyúčtování, i když se už odstěhoval?

Ano, povinnost finančně vyrovnat vyúčtování do 4 měsíců od jeho doručení platí bez ohledu na to, že nájemník se odstěhoval. Vyplatí se proto hned při výstěhování zjistit aktuální číslo účtu pro případné budoucí vyrovnání.

Návody · 24. září 2026 · 7 min čtení

Vyúčtování služeb v praxi: změna nájemníka, pozdní SVJ a vodoměry

Nájemník se vystřídal uprostřed roku, SVJ poslalo podklady pozdě nebo vodoměry nesedí? Co říká zákon č. 67/2013 Sb. a jak postupovat tam, kde mlčí.

Zákon č. 67/2013 Sb. (tzv. zákon o službách) upravuje lhůty a způsob rozúčtování jen obecně — na výměnu nájemníka uprostřed roku přímou odpověď nedává, a u pozdních podkladů od SVJ nebo nesedících vodoměrů je potřeba jeho obecná pravidla správně použít. U výměny nájemníka je nejpraktičtější řešení rozdělit náklady podle skutečného stavu ke dni předání bytu: podle odečtů měřidel tam, kde měřidla existují, a podle počtu dnů užívání tam, kde se rozúčtovává podle osob nebo plochy. Jde ale o doporučený postup, ne o zákonnou povinnost, kterou by zákon výslovně předepisoval.

Tento článek navazuje na základní postup z článku Vyúčtování služeb nájemníkovi 2026 a věnuje se třem situacím, které v praxi nastávají nejčastěji: výměna nájemníka uprostřed zúčtovacího období, pozdní vyúčtování od SVJ a rozdíl mezi vodoměrem, podle kterého vám fakturuje dodavatel vody nebo SVJ, a bytovými vodoměry jednotlivých nájemníků. Kde zákon konkrétní situaci neřeší, je to v textu výslovně řečeno — nejde o citaci paragrafu, ale o doporučení.

Když se nájemník v průběhu roku vystřídá

Zúčtovací období si jako pronajímatel určujete sami a nesmí být delší než 12 měsíců — v praxi jde nejčastěji o kalendářní rok. Pokud se vám v bytě v jeho průběhu vystřídají dva nájemníci, dostanete od SVJ nebo dodavatelů jen jedno vyúčtování za celý byt a celé období. Připravit z něj dvě samostatná vyúčtování — pro odcházejícího a pro nastupujícího nájemníka — je na vás.

Zákon č. 67/2013 Sb. tuhle situaci výslovně neřeší: nestanoví, jak náklady mezi dva nájemníky v jednom bytě rozdělit. V praxi se osvědčuje řídit se stejnou logikou, jakou zákon používá pro rozúčtování mezi jednotlivými byty v domě — tedy podle skutečné spotřeby tam, kde ji lze zjistit, a podle podílu na čase užívání tam, kde se položka rozpočítává jinak než měřením.

Jak spočítat poměrnou část podle dnů a podle měřidel

V praxi se osvědčují dva různé klíče podle typu služby:

Položky s měřidlem (studená voda, teplo, teplá voda) — rozdělíte podle skutečného odečtu ke dni předání bytu. Starý nájemník zaplatí náklady odpovídající tomu, co bylo naměřeno do data výměny, nový nájemník od téhož data dál.
Položky bez měřidla (výtah, úklid společných prostor, osvětlení, odvoz odpadu — v základním rozúčtování podle počtu osob) — rozdělíte poměrně podle počtu dnů, kdy byl který nájemník v bytě přihlášen k odběru služeb.

Modelový příklad: v bytě pana Vzorového bydlela do 15. června paní Nováková, od 16. června pan Dvořák. Roční náklad na výtah a úklid společných prostor činí 4 800 Kč a rozpočítává se rovnoměrně po dnech:

Položka	Klíč	Paní Nováková (1. 1.–15. 6., 166 dní)	Pan Dvořák (16. 6.–31. 12., 199 dní)
Výtah, úklid, osvětlení, odpad	Podle dnů (celkem 365)	2 183 Kč	2 617 Kč
Studená voda	Podle odečtu k 15. 6.	podle naměřené spotřeby do výměny	podle naměřené spotřeby od výměny

Aby tenhle výpočet vůbec šel provést, potřebujete znát přesné datum výměny a u měřených položek i stav měřidel k tomuto dni. Proto se vyplatí zaznamenat odečty vždy při předání i při převzetí bytu — nejlépe přímo do předávacího protokolu, jak popisuje článek Předávací protokol bytu. Bez zaznamenaného mezistavu měřidel budete muset spotřebu mezi oba nájemníky odhadovat, což je řešení horší a hůř obhajitelné, když jeden z nich s výsledkem nesouhlasí.

💡 Tip: I u položek bez měřidla (výtah, úklid) je jednodušší počítat s přesným datem výměny než se zaokrouhlením na celé měsíce — u ročního vyúčtování v řádu tisíc korun dělá rozdíl pár dní jen desítky korun, ale nájemníkovi ukážete, že rozúčtování bylo skutečně přesné.

Pozdní vyúčtování od SVJ: co s vaší lhůtou vůči nájemníkovi

Povinnost vyúčtovat služby vůči nájemníkovi máte jako pronajímatel vy, i když sami čekáte na podklady od SVJ. Lhůta 4 měsíce od konce zúčtovacího období běží bez ohledu na to, kdy vám SVJ dodá své vlastní vyúčtování za dům — zákon žádnou výjimku nebo prodloužení pro tenhle případ nezná.

Lhůta 4 měsíce se kvůli SVJ neprodlužuje. Pokutu 50 Kč za každý započatý den prodlení ale zákon nepřiznává, pokud by splnění povinnosti ve lhůtě nebylo spravedlivé požadovat — a to je přesně situace, kdy jste podklady od SVJ včas urgovali a vyúčtování jste nájemníkovi poslali bez zbytečného odkladu poté, co jste je dostali. Tuhle obranu ale musíte umět doložit. Doporučený postup proto je:

vyžádat si podklady od SVJ s dostatečným předstihem, ideálně hned po skončení zúčtovacího období, a urgence posílat písemně a uschovat si je — bez nich se odůvodnění zpoždění prokazuje těžko,
zvolit si vlastní zúčtovací období vůči nájemníkovi tak, aby navazovalo na to, kdy reálně dostáváte podklady od SVJ — zákon vám nepřikazuje kopírovat kalendářní rok,
informovat nájemníka o očekávaném zpoždění a jeho důvodu — písemná komunikace vám může pomoct, i když sama o sobě lhůtu neprodlouží,
zpoždění u SVJ reklamovat jako u kteréhokoli jiného dodavatele — to ale řeší váš vztah k SVJ, ne vaši povinnost vůči nájemníkovi.

⚠️ Pozor: Lhůta vůči nájemníkovi běží nezávisle na tom, kdy podklady dodalo SVJ — zákon ji kvůli tomu neprodlužuje. Před pokutou vás může ochránit jen to, že prokážete včasné urgence u SVJ a vyúčtování bez zbytečného odkladu po obdržení podkladů. Případný spor se SVJ o zpoždění je samostatná věc.

Fakturační vodoměr domu a bytové (podružné) vodoměry

Bez dohody se studená voda rozúčtovává podle naměřených hodnot na podružných vodoměrech, tedy na vodoměrech jednotlivých bytů, a jen tam, kde podružné vodoměry nejsou ve všech bytech, podle směrných čísel spotřeby. To je zákonné výchozí pravidlo; jiný způsob platí jen tehdy, když byl písemně ujednán s dvoutřetinovou většinou nájemníků v domě nebo o něm rozhodlo SVJ.

V praxi ale existují dvě různé úrovně měření: vodoměr, na který vám (nebo přímo SVJ) fakturuje dodavatel vody za celý dům, a podružné — bytové — vodoměry, které slouží k rozdělení celkového nákladu mezi jednotlivé byty. Součet odečtů z bytových vodoměrů se od fakturované spotřeby celého domu může mírně lišit, typicky kvůli technickým ztrátám nebo spotřebě ve společných prostorách. Zákon to řeší poměrem: celkový náklad za dům podle fakturačního vodoměru se rozdělí v poměru náměrů bytových vodoměrů (§ 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb.). Rozdíl daný ztrátami a společnou spotřebou tak nese každý byt úměrně své spotřebě; jiný klíč platí jen tehdy, když byl písemně ujednán nebo o něm rozhodlo SVJ.

Přeplatek po odchodu nájemníka: kam ho poslat a lze ho započíst na kauci

Povinnost finančně vyrovnat vyúčtování — tedy doplatit nedoplatek nebo vrátit přeplatek — máte nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemníkovi, a to i tehdy, když už se odstěhoval. Odstěhování samo o sobě tuhle lhůtu nemění.

Pokud vyjde nedoplatek a bývalý nájemník se s vámi již nekontaktuje nebo neplatí, můžete si ho podle § 2254 občanského zákoníku započíst proti jistotě (kauci), kterou byste mu jinak měli vracet — zákon výslovně počítá s tím, že si pronajímatel při skončení nájmu z jistoty započte dluhy z nájmu. Háček je v načasování: kauci máte vrátit při skončení nájmu, kdy výsledek ročního vyúčtování často ještě neznáte. Pokud chcete část kauce zadržet až do vyúčtování, mějte to výslovně sjednané ve smlouvě — bez takového ujednání jde o sporný postup a nedoplatek pak po bývalém nájemníkovi vymáháte jako běžný dluh. Podrobnosti k výši a vrácení kauce najdete v článku Kauce na byt (jistota) 2026.

Pokud naopak vyjde přeplatek, musíte ho bývalému nájemníkovi vrátit stejně jako komukoli jinému — na tom, že se odstěhoval, se nic nemění. Protože po odstěhování už nemusíte mít aktuální kontakt ani adresu, vyplatí se hned při vystěhování požádat o číslo účtu pro případné budoucí vyrovnání, ideálně přímo v předávacím protokolu. Přeplatek nemusíte proti ničemu započítávat — jednoduše ho pošlete, případně spolu s vracenou kaucí v jedné platbě.

Praktický postup, aby vyúčtování při výměně nájemníka sedělo

Shrnutí kroků, které si vyplatí dodržet u každé výměny nájemníka v bytě, na který se vztahuje průběžné vyúčtování služeb:

Při předání bytu zapište datum a stav všech měřidel (voda, případně teplo) do předávacího protokolu.
Nájemníkovi, který odchází, i tomu, který nastupuje, oznamte data, ke kterým jim náklady na služby začínají a končí.
Po skončení zúčtovacího období si od SVJ nebo dodavatelů vyžádejte podklady s dostatečným předstihem před čtyřměsíční lhůtou.
Náklady rozdělte podle odečtů měřidel u měřených položek a podle počtu dnů u položek rozpočítávaných jinak.
Každému z obou nájemníků doručte samostatné vyúčtování za jeho období užívání bytu.
Nedoplatek u bývalého nájemníka, který se s vámi nedá zastihnout, zvažte započíst proti kauci, pokud ji podle smlouvy ještě oprávněně držíte; přeplatek vraťte i bez vyzvání.

Jak to řeší Taxorio

Vyúčtování služeb, evidenci nájemníků ani kauci Taxorio nevede — na tuhle část pronájmu funkci nemá, a rozdělování nákladů mezi dva nájemníky v jednom bytě proto musíte řešit vlastní tabulkou nebo postupem popsaným výše. Pokud ale kromě pronájmu podnikáte jako OSVČ a nájem prostor k podnikání fakturujete firmě, vystavíte fakturu s QR platbou přímo v Taxoriu. Každá faktura vystavená v Taxoriu se ale v odhadu daně počítá jako příjem z podnikání podle § 7 — pro nájem bytu podle § 9, kterého se týká tento článek, ji proto nevystavujte.

Oficiální zdroje

Časté dotazy

Jak se dělí vyúčtování, když se nájemník v bytě vystřídal uprostřed roku?: Zákon č. 67/2013 Sb. tuhle situaci výslovně neřeší. Osvědčuje se rozdělit náklady podle skutečných odečtů měřidel ke dni výměny u měřených položek a podle počtu dnů užívání u položek rozpočítávaných jinak, například podle osob.
Co když mi SVJ pošle podklady pozdě a já kvůli tomu nestihnu čtyřměsíční lhůtu vůči nájemníkovi?: Lhůta 4 měsíce se kvůli zpoždění na straně SVJ neprodlužuje. Pokuta 50 Kč za den vám ale nehrozí, pokud prokážete, že splnění lhůty nebylo spravedlivé požadovat — tedy že jste podklady od SVJ včas písemně urgovali a vyúčtování poslali bez zbytečného odkladu po jejich obdržení. Urgence si proto uschovejte.
Proč se součet bytových vodoměrů liší od toho, co fakturuje dodavatel vody za celý dům?: Jde o dva různé stupně měření — fakturační vodoměr pro celý dům a podružné (bytové) vodoměry pro rozdělení nákladu mezi jednotky. Malý rozdíl bývá způsoben technickými ztrátami nebo spotřebou ve společných prostorách. Zákon ho řeší poměrem: celkový náklad za dům se rozdělí v poměru náměrů bytových vodoměrů, takže rozdíl nese každý byt úměrně své spotřebě, pokud nebyl písemně ujednán jiný klíč.
Můžu nedoplatek z vyúčtování započíst na kauci, kterou má nájemník vrátit?: Ano, pokud kauci v té době ještě oprávněně držíte. § 2254 občanského zákoníku počítá s tím, že si pronajímatel při skončení nájmu z jistoty (kauce) započte dluhy z nájmu, mezi které patří i nedoplatek z vyúčtování služeb. Kauci ale máte vrátit při skončení nájmu, kdy výsledek ročního vyúčtování často ještě neznáte — zadržet ji až do vyúčtování bez výslovného ujednání ve smlouvě je sporné.
Musím bývalému nájemníkovi vrátit přeplatek z vyúčtování, i když se už odstěhoval?: Ano, povinnost finančně vyrovnat vyúčtování do 4 měsíců od jeho doručení platí bez ohledu na to, že nájemník se odstěhoval. Vyplatí se proto hned při výstěhování zjistit aktuální číslo účtu pro případné budoucí vyrovnání.