Kauce, kterou zákon nazývá jistotou, a smluvní pokuta smí spolu dohromady dosáhnout nejvýš trojnásobku měsíčního nájemného — nikoli každá zvlášť. Nájemce má na kauci nárok na úrok od okamžiku, kdy ji poskytl, a to nejméně ve výši „zákonné sazby“; konkrétní procento žádný předpis nestanoví, proto se vyplatí sjednat sazbu rovnou ve smlouvě. Vrácení kauce zákon váže na skončení nájmu — vracíte ji i bez výzvy nájemce, jen počet dnů zákon nestanoví.
V článku si projdeme, jak se maximální výše kauce počítá, co se s ní děje při skončení nájmu, jak funguje započtení dluhů a jak vypadá jednoduché potvrzení o jejím převzetí a vrácení.
Kolik smí kauce činit
Podle § 2254 občanského zákoníku nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nejde tedy o to, že kauce smí být trojnásobek a smluvní pokuta k tomu navíc — obě částky se sčítají a dohromady musí zůstat pod tímto stropem.
| Nájemné | Max. kauce + smluvní pokuta dohromady | Příklad rozdělení |
|---|---|---|
| 15 000 Kč / měsíc | 45 000 Kč | kauce 35 000 Kč + smluvní pokuta 10 000 Kč — v pořádku |
| 15 000 Kč / měsíc | 45 000 Kč | kauce 45 000 Kč + smluvní pokuta 5 000 Kč — přesahuje limit |
| 10 000 Kč / měsíc | 30 000 Kč | kauce 30 000 Kč, žádná smluvní pokuta — v pořádku |
Zákon určuje strop jako trojnásobek měsíčního nájemného a okamžik, ke kterému se nájemné posuzuje, neřeší. Obecně se vychází z nájemného aktuálního, takže po jeho zvýšení se můžete s nájemcem dohodnout i na vyšší kauci — automaticky se ale nezvyšuje. Cesty, jak nájemné legálně zvýšit, popisuje článek Zvýšení nájemného o inflaci. Naopak pokud nájemné později snížíte nebo se jen dohodnete na nižší kauci, než je maximum, žádný problém nevzniká — trojnásobek je strop, ne povinná výše, a je čistě na vás a nájemci, jestli sjednáte kauci nižší nebo žádnou.
Úroky z kauce: zákon odkazuje na zákonnou sazbu
Nájemce má právo na úroky z jistoty ode dne, kdy ji poskytl, a to alespoň ve výši „zákonné sazby“. Konkrétní procento žádný předpis pro úroky z jistoty nestanoví a výklad pojmu „zákonná sazba“ není jednotný. Občanský zákoník pro případ, kdy výše úroků není ujednána ani stanovena předpisem, obecně odkazuje na obvyklé úroky, jaké banky požadují za úvěry (§ 1802). Sjednejte si proto sazbu úroku z kauce rovnou ve smlouvě, a pokud si nejste jistí, jestli je dostatečná, poraďte se s právníkem.
Zajímavost pro nájemce, se kterou se pronajímatel v praxi setká hlavně při dotazu, jak úrok zdanit: podle výkladu finanční správy jsou úroky ze složené jistoty u fyzické osoby takzvaným ostatním příjmem nájemce podle § 10 zákona o daních z příjmů — jde tedy o jeho příjem, ne o příjem pronajímatele, který kauci pouze drží.
Kdy a jak kauci vrátit
Konkrétní počet dnů zákon nestanoví, říká ale, že pronajímatel jistotu vrátí při skončení nájmu (§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku). Protože je čas plnění takto stanovený zákonem, musíte plnit i bez vyzvání (§ 1958 odst. 1). Nečekejte tedy na výzvu nájemce: jakmile nájem skončí a byt je odevzdán, vraťte kauci — po započtení oprávněných dluhů — bez zbytečného odkladu, v řádu dnů, ne měsíců. Kdo s vrácením otálí, dostává se do prodlení a dluží nájemci i úrok z prodlení.
Započtení dluhů a nákladů při vrácení
Z kauce si pronajímatel při skončení nájmu může započíst dluhy z nájmu — typicky nedoplatek na nájemném, nedoplatek z vyúčtování služeb nebo náklady na opravu škody, kterou nájemce způsobil nad rámec běžného opotřebení. Co je běžné opotřebení a co už je poškození, které nájemce hradí, se obvykle posuzuje podle stavu zapsaného v předávacím protokolu při nástupu a výstupu — viz článek Předávací protokol bytu.
Pokud nájemník po skončení nájmu neplatí a k dluhu se přidal i spor o výpověď, může se hodit i článek Nájemník neplatí: upomínka, výpověď a rozkaz k vyklizení, kde je popsáno, jak dluh na nájemném řešit krok za krokem, včetně toho, kdy kauce na pokrytí dluhu nestačí.
Modelový příklad: paní Nováková měla složenou kauci 30 000 Kč. Při skončení nájmu jí vyšel nedoplatek na posledním nájemném 5 000 Kč a nedoplatek z ročního vyúčtování služeb 1 500 Kč. Pronajímatel může proti kauci započíst 6 500 Kč a paní Novákové vrátit zbylých 23 500 Kč, případně navýšených o dlužné úroky z celé doby, kdy kauci držel.
| Položka | Částka |
|---|---|
| Složená kauce | 30 000 Kč |
| Nedoplatek na nájemném | −5 000 Kč |
| Nedoplatek z vyúčtování služeb | −1 500 Kč |
| K vrácení nájemci | 23 500 Kč |
Kauce v hotovosti, nebo na bankovní účet
Zákon způsob předání kauce nepředepisuje — hotovost i bankovní převod jsou stejně platné. Bankovní převod má ale jednu praktickou výhodu: sám o sobě slouží jako doklad o datu a výši platby, zatímco hotovostní předání je potřeba potvrdit písemně (viz vzor potvrzení níže), jinak je při pozdějším sporu hůř prokazatelné, kolik a kdy bylo skutečně zaplaceno. Pokud kauci vybíráte v hotovosti, vyplatí se potvrzení podepsat oběma stranami hned na místě, ne až dodatečně.
Kauce a vyúčtování služeb: dvě oddělené věci
Kauce se do ročního vyúčtování služeb nezahrnuje — jde o samostatný institut, který se řeší až při skončení nájmu, ne v ročním vyúčtování podle zákona č. 67/2013 Sb. Pokud z vyúčtování služeb vyjde nedoplatek a nájemník se s vámi po odstěhování nedá zastihnout, můžete si ho stejným způsobem započíst proti kauci — ovšem jen tehdy, když ji v té době ještě oprávněně držíte (typicky podle ujednání ve smlouvě); jinak nedoplatek vymáháte jako běžný dluh. Postup i konkrétní příklad najdete v článku Vyúčtování služeb v praxi.
Vzor potvrzení o převzetí a vrácení kauce
Zákon pro potvrzení o kauci nepředepisuje žádnou povinnou formu, v praxi se ale vyplatí mít písemný doklad pro obě strany. Osvědčuje se do něj zahrnout:
- identifikaci pronajímatele a nájemce a adresu bytu,
- datum a výši poskytnuté kauce, případně způsob platby (převod, hotovost),
- odkaz na nájemní smlouvu, ke které se kauce váže,
- při vrácení: datum skončení nájmu, případné položky započtené proti kauci s částkami a zdůvodněním,
- výslednou vrácenou částku, datum a způsob jejího vrácení,
- podpisy obou stran.
Takové potvrzení není zákonem vyžadovaný dokument, ale v případě pozdějšího sporu o to, kolik bylo skutečně složeno nebo vráceno, výrazně usnadní dokazování na obou stranách. Stejný formulář, jen s doplněnými údaji o vrácené částce a započtených položkách, můžete použít i jako potvrzení při skončení nájmu — nemusíte tak vytvářet dva zcela odlišné dokumenty.
Časté chyby při sjednávání kauce
- Sčítání kauce a smluvní pokuty odděleně — zákon je počítá dohromady, ne každou zvlášť do trojnásobku.
- Kauce bez sjednané lhůty vrácení — zákon říká jen „při skončení nájmu“; konkrétní lhůta ve smlouvě předejde sporu o to, kdy jste v prodlení.
- Automatické spoléhání na kauci místo aktivního vymáhání dluhu — kauce dluh jen omezeně pokryje, u vyššího nedoplatku na ni sama nestačí.
- Chybějící písemné potvrzení o výši a datu složení — bez něj se při sporu obtížně dokazuje, kolik bylo skutečně zaplaceno.
- Kauce vyšší, než dovoluje aktuální nájemné — pokud později nájemné snížíte, dosavadní kauce nad novým stropem se tím sama automaticky neupraví, ale při každém dalším jednání s nájemcem je dobré na to pamatovat.
Poslední bod stojí za rozmyšlení zvlášť u dlouhodobých nájmů, kde se nájemné v čase mění — ať už dohodou, inflační doložkou, nebo návrhem podle § 2249. Kauce sjednaná na začátku nájmu při nižším nájemném zůstává v původní výši, dokud se na jiné částce s nájemcem výslovně nedohodnete; zákon vám úpravu kauce při zvýšení nájemného sám neukládá.
Jak to řeší Taxorio
Kauci, jistotu ani její vrácení Taxorio nijak neeviduje — jde o vztah mezi vámi a nájemníkem podle občanského zákoníku, ne o fakturovanou položku, a proto si ji ani nevystavujete jako fakturu. Pokud jako OSVČ fakturujete firemnímu nájemníkovi samotné nájemné za prostory k podnikání, vystavíte běžnou fakturu s QR platbou stejným postupem jako u jakékoli jiné služby — kauce do ní ale nepatří. Každá faktura vystavená v Taxoriu se v odhadu daně počítá jako příjem z podnikání podle § 7, takže pro soukromý nájem bytu podle § 9 ji nevystavujte.