Nájemné může jít nahoru třemi různými cestami: dohodou kdykoli v průběhu nájmu, předem sjednaným každoročním zvyšováním podle inflace (takzvanou inflační doložkou) nebo jednostranným návrhem podle § 2249 občanského zákoníku, pokud smlouva zvyšování neřeší. Jednostranně, tedy bez souhlasu nájemce nebo rozhodnutí soudu, nájemné zvýšit nelze — ani formou oznámení, ani jinak.
Inflační doložka sama o sobě „automatické“ zvýšení negarantuje — funguje jen tak, jak si ji strany ve smlouvě sjednaly. V tomto článku si projdeme všechny tři cesty, ukážeme výpočet s poslední známou mírou inflace za rok 2025 a vysvětlíme, proč údaj za rok 2026 do smluv ještě nepatří.
Tři cesty, jak nájemné legálně zvýšit
| Cesta | Kdy funguje | Právní opora |
|---|---|---|
| Dohoda | Kdykoli během nájmu, když se obě strany shodnou na nové výši | Obecná smluvní volnost |
| Inflační doložka | Jen pokud si ji strany předem sjednaly ve smlouvě | § 2248 NOZ |
| Jednostranný návrh | Když smlouva zvyšování neupravuje ani nevylučuje — vyžaduje souhlas nájemce nebo soud | § 2249 NOZ |
Dohoda ve smlouvě: inflační doložka
Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného — zákon toto ujednání označuje jen obecně, výraz „inflační doložka“ v něm nenajdete, přestože se v praxi běžně používá. Konkrétní mechanismus záleží čistě na tom, jak si ho strany ve smlouvě sjednaly: kolikrát ročně se nájemné upravuje, k jakému datu a podle jakého ukazatele (obvykle průměrné roční míry inflace, kterou zveřejňuje Český statistický úřad).
Právě proto, že jde o smluvní ujednání, ne o zákonem daný mechanismus, je nutné vždy vycházet z konkrétního znění vaší smlouvy. Pokud doložka mlčí o tom, kdy přesně se má nová sazba uplatnit nebo jaký přesně ukazatel se má použít, doporučuje se to s nájemcem vyjasnit písemně ještě před tím, než zvýšení uplatníte — snížíte tak riziko pozdějšího sporu o výklad.
Slovo „každoroční“ v § 2248 zároveň naznačuje, že smysl tohoto ujednání je zvyšovat nájemné nejvýš jednou za rok, ne opakovaně v kratších intervalech. Typická doložka bývá formulovaná zhruba takto: „Nájemné se každoročně, vždy k 1. lednu, zvyšuje o průměrnou roční míru inflace zveřejněnou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok.“ I u takto jednoduché formulace se vyplatí do smlouvy doplnit, co se stane, když ČSÚ hodnotu ještě nezveřejnil (typicky se zvýšení odloží na měsíc, kdy hodnota vyjde) a jestli se počítá se zaokrouhlením výsledné částky.
Výpočet: inflace za rok 2025 byla 2,5 %
Český statistický úřad zveřejnil 13. 1. 2026 průměrnou roční míru inflace za rok 2025 ve výši 2,5 %. Pokud smlouva odkazuje na tento ukazatel, výpočet nového nájemného je jednoduchý:
| Původní nájemné | Zvýšení o 2,5 % | Nové nájemné | |
|---|---|---|---|
| Byt v Praze | 18 000 Kč / měsíc | 450 Kč | 18 450 Kč / měsíc |
| Byt v menším městě | 10 000 Kč / měsíc | 250 Kč | 10 250 Kč / měsíc |
Výpočet: 18 000 × 1,025 = 18 450 Kč; 10 000 × 1,025 = 10 250 Kč.
Kdy se dozvíte inflaci za rok 2026
Míru inflace za rok 2025 zveřejnil ČSÚ v polovině ledna 2026. Přesné datum zveřejnění hodnoty za rok 2026 zatím ČSÚ neuvádí, dá se ale očekávat obdobný termín, tedy polovina ledna 2027. Dokud tahle hodnota nevyjde, nájemné pro rok 2027 podle inflace za rok 2026 nemá z čeho vycházet — pokud vaše doložka funguje na tomto principu, se zvýšením musíte počkat na oficiální číslo, ne na odhad.
Bez doložky: jednostranný návrh podle § 2249
Pokud smlouva zvyšování nájemného neupravuje ani nevylučuje, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Platí přitom několik omezení:
- návrh smí přijít nejdříve po 12 měsících, kdy k žádnému zvýšení nedošlo,
- navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému už došlo v posledních třech letech, nesmí přesáhnout 20 %,
- srovnatelné nájemné je potřeba doložit znaleckým posudkem, nebo alespoň třemi srovnatelnými nájmy v místě,
- nájemce, který s návrhem souhlasí, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po jeho doručení — ne zpětně a ne okamžitě.
Pokud vám nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nesdělí, že se zvýšením souhlasí, může pronajímatel do dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud pak rozhoduje s účinky ode dne podání návrhu — nové nájemné tedy platí zpětně za celou dobu řízení. Jednostranně, tedy jen svým oznámením bez souhlasu nájemce nebo rozhodnutí soudu, zvýšit nájemné podle tohoto ustanovení nejde.
- Identifikace pronajímatele, nájemce a bytu (adresa, případně číslo smlouvy)
- Aktuální výše nájemného a datum posledního zvýšení, pokud k němu v posledních 3 letech došlo
- Navrhovaná nová výše nájemného a odkaz na doložené srovnatelné nájemné (posudek nebo alespoň 3 srovnatelné nájmy)
- Poučení, že nájemce má 2 měsíce na to, aby písemně sdělil souhlas; bez písemného souhlasu může pronajímatel navrhnout, aby nájemné určil soud
- Upozornění, že v případě souhlasu platí nové nájemné od třetího měsíce po doručení tohoto návrhu
- Datum a podpis pronajímatele
Co když nájemce nesouhlasí: soud a lhůty
Mlčení nájemce se nepovažuje za souhlas. Pokud vám do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nesdělí, že se zvýšením souhlasí, jedinou další cestou pronajímatele je podat do dalších tří měsíců návrh, aby výši nájemného určil soud — a to do výše nájemného obvyklého v místě a čase. Do rozhodnutí soudu nájemce platí původní výši nájemného; rozsudek ale působí zpětně ode dne podání návrhu, takže rozdíl za dobu řízení pak nájemce doplácí.
Soudní řízení o určení nájemného je v praxi časově i finančně náročnější cesta než dohoda nebo předem sjednaná doložka — počítejte s náklady na znalecký posudek i s tím, že řízení může trvat měsíce. Délka řízení vás sice o zvýšení nepřipraví, protože nová výše platí od podání návrhu, jistotu ale do rozsudku nemáte ani vy, ani nájemce. Proto se řadě pronajímatelů vyplatí investovat čas do jednání s nájemcem ještě před podáním návrhu soudu, případně mu rovnou nabídnout nižší zvýšení, na kterém se obě strany shodnou bez soudu.
Zvýšení po stavebních úpravách bytu
Samostatnou cestou ke zvýšení nájemného jsou stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo šetří energii či vodu. Dohodou lze v takovém případě nájemné zvýšit až o 10 % účelně vynaložených nákladů ročně; pokud s úpravou souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení pro všechny. Bez dohody může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % nákladů ročně. Jde o jiný mechanismus než zvýšení podle inflace nebo podle § 2249 a v praxi se s ním setkáte hlavně po rekonstrukci nebo zateplení domu.
Nájem na dobu určitou i neurčitou a zpětné zvýšení
Zákon při jednostranném návrhu podle § 2249 nerozlišuje mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou — týká se obou stejně, pokud smlouva zvyšování sama neřeší. Zvýšení se souhlasem nájemce platí od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu, ne za měsíce, které už uplynuly. Jinak je to u soudu: rozhodne-li o výši nájemného soud, platí nová výše zpětně ode dne, kdy jste návrh soudu podali — nájemce pak doplácí rozdíl za celou dobu řízení. U inflační doložky záleží na konkrétním znění smlouvy, ale i tam je obvyklé, že nová sazba platí od sjednaného data dopředu, ne zpětně za uplynulé období.
Zvýšené nájemné se v odhadu daně z příjmů počítá do stejného základu jako dosavadní — pokud jde o nájem podle § 9, jak vysvětluje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně 2026. Přehled o tom, kolik vám kdo za který měsíc skutečně platí, se vyplatí vést průběžně, ideálně stejným způsobem jako popisuje článek Evidence nájemného a pohledávek — zvlášť pokud zvýšení uplatňujete jen u části nájemníků nebo v různých měsících.
Se zvýšením nájemného souvisí i horní hranice pro kauci. Zákon ji určuje jako trojnásobek měsíčního nájemného a okamžik neřeší; obecně se vychází z nájemného aktuálního, takže po jeho zvýšení se můžete s nájemcem dohodnout i na vyšší kauci — automaticky se ale nezvyšuje. Podrobnosti najdete v článku Kauce na byt (jistota) 2026. Zvýšení nájemného se také netýká záloh na služby, které se řídí samostatnou úpravou popsanou v článku Vyúčtování služeb nájemníkovi 2026 — obě částky se mění nezávisle na sobě.
Jak to řeší Taxorio
Nájemné a jeho zvyšování Taxorio neeviduje — jde o čistě občanskoprávní vztah mezi vámi a nájemníkem, který si musíte upravit smlouvou nebo návrhem podle popsaného postupu. Pokud ale nájem prostor k podnikání fakturujete firmě jako OSVČ a máte ho nastavený jako pravidelnou fakturu v plánu PRO, po zvýšení nájemného stačí upravit částku v nastavení předpisu a od dalšího období se vystaví už se správnou výší — samotné oznámení nájemníkovi ale i tak musí proběhnout podle popsaných pravidel mimo aplikaci. Počítejte s tím, že každá faktura vystavená v Taxoriu se v odhadu daně počítá jako příjem z podnikání podle § 7; pro soukromý nájem bytu podle § 9 ji proto nevystavujte.