Pronajímáte byt a spolu s nájemným vybíráte od nájemníka i zálohy na vodu, teplo nebo odpad? Dobrá zpráva: zálohy na služby, které od dodavatelů jen přeúčtováváte a jednou ročně s nájemníkem vyúčtujete podle skutečných nákladů, nejsou vaším zdanitelným příjmem. Do základu daně z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP) vám tak jde jen samotné nájemné — zálohy „protečou“ přes váš účet, aniž by ovlivnily vaši daň.
Jinak je to ale v okamžiku, kdy některou službu zajišťujete sami a nájemníkovi ji nevyúčtováváte podle skutečných nákladů, ale účtujete si za ni paušální částku. Taková záloha už je podle výkladu Generálního finančního ředitelství (GFŘ) vaším zdanitelným příjmem. Rozdíl mezi oběma situacemi si ukážeme na příkladech s čísly. Základní pravidla zdanění nájmu podle § 9 shrnuje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně.
Kde to celé stojí: Pokyn GFŘ D-59
Zákon o daních z příjmů výslovně neřeší, co se zálohami na služby u nájmu dělat — vychází se z metodického Pokynu GFŘ D-59, který je podle přehledu Finanční správy stále posledním obecným pokynem k zákonu o daních z příjmů (pozdější pokyny D-60, D-63, D-65, D-66 a D-75 se týkají jen jednotných kurzů). Pokyn k § 9 říká dvě věci: zálohy na služby, které pronajímatel zajišťuje a po skončení roku vyúčtuje podle skutečných výdajů, nejsou jeho zdanitelným příjmem a úhrady dodavatelům nejsou jeho daňovým výdajem. Naopak zálohy na služby, které pronajímatel poskytuje sám, jeho zdanitelným příjmem jsou.
Kdy zálohy nejsou vaším příjmem
Typický případ: byt je součástí domu se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), které vám jednou ročně vyúčtuje skutečné náklady na vodu, teplo, úklid společných prostor nebo odvoz odpadu. Zálohy, které si od nájemníka měsíčně vybíráte a dál posíláte SVJ, ani platby, které SVJ obdrží, se do vašeho základu daně vůbec nepočítají — ani na straně příjmů, ani na straně výdajů. Stejně to platí, když služby zajišťujete přímo od dodavatelů (dodavatel elektřiny, vodárny) a s nájemníkem je jednou ročně vyúčtujete podle skutečně vynaložených nákladů.
Podmínkou je roční vyúčtování podle skutečnosti
Daňové zvýhodnění zálohy — tedy to, že se nepočítá do vašeho zdanitelného příjmu — je vázané na to, že službu skutečně vyúčtujete podle skutečných nákladů. Zákon č. 67/2013 Sb. (zákon o službách) k tomu dává pevný rámec: zúčtovací období smí trvat nejvýš dvanáct měsíců a jeho začátek si určíte sami, vyúčtování musíte doručit nájemci nejpozději do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období a případný přeplatek nebo nedoplatek vyrovnat do čtyř měsíců od doručení vyúčtování. Za pozdní doručení vyúčtování — a za další porušení, která nejsou platbou, třeba nedoložení podkladů, nevyřízení námitek nebo neoznámení změny počtu osob — hrozí pokuta až 50 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění ve lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo prodlení zavinila druhá strana. Opožděné vrácení přeplatku nebo zaplacení nedoplatku je peněžitý dluh: pokuta 50 Kč se na něj nevztahuje, druhá strana ale může požadovat úrok z prodlení. Kdo lhůtu pro vyúčtování soustavně nedodržuje a se zálohami fakticky nepracuje jako s průtokovou položkou, riskuje nejen pokutu vůči nájemci, ale i to, že mu finanční úřad takové zálohy bude posuzovat jako jeho vlastní příjem.
U některých služeb navíc zákon paušál bez vyúčtování vůbec nedovoluje: teplo, teplou vodu ani vodné a stočné nelze zahrnout do paušální platby bez ročního vyrovnání, jde-li o nájem sjednaný na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou — tyto položky se vždy musí vyúčtovat podle skutečnosti. U ostatních služeb, třeba úklidu společných prostor nebo odvozu odpadu, paušál bez ročního vyrovnání civilní zákon připouští. Daňově je ale rozumné se u všech položek stejně držet ročního vyúčtování podle skutečnosti, aby nevznikla pochybnost, že jde o váš vlastní zdanitelný příjem.
Kdy zálohy naopak příjmem jsou
Pokud některou službu poskytujete sami — typicky u chalupy s vlastní studnou nebo kotlem na tuhá paliva — a účtujete si za ni paušální částku bez ročního vyúčtování podle skutečných nákladů, jde o zdanitelný příjem stejně jako nájemné. Stejný závěr platí i tehdy, když sice službu formálně přeúčtováváte, ale roční vyúčtování podle skutečnosti neprovádíte, takže inkasovaná záloha zůstává jen paušální platbou bez vazby na skutečné náklady.
Dva příklady s čísly
Pan Vzorový pronajímá byt v domě se SVJ. Nájemné je 14 000 Kč měsíčně, zálohy na služby (voda, teplo, úklid, odpad) 3 500 Kč měsíčně. Za rok tak od nájemníka přijme 168 000 Kč na nájemném a 42 000 Kč na zálohách. SVJ mu po skončení roku vyúčtuje skutečné náklady 39 800 Kč, přeplatek 2 200 Kč vrátí nájemci. Paní Vzorová má naopak chalupu, kterou pronajímá za 8 000 Kč měsíčně, a k vlastní studni si vodu účtuje paušálně 800 Kč měsíčně bez ročního vyrovnání podle skutečné spotřeby.
| Pan Vzorový (služby přes SVJ) | Paní Vzorová (vlastní studna, paušál) | |
|---|---|---|
| Nájemné za rok | 168 000 Kč | 96 000 Kč |
| Zálohy na služby za rok | 42 000 Kč | 9 600 Kč |
| Zdanitelný příjem podle § 9 | 168 000 Kč | 105 600 Kč |
| Proč | Zálohy přeúčtované přes SVJ a vyúčtované podle skutečnosti — nejsou příjem | Vodu poskytuje sama a paušálem bez ročního vyúčtování — záloha je příjem |
Vztah k výdajovému paušálu a skutečným výdajům
Kdo u příjmů z nájmu uplatňuje výdajový paušál 30 % (nejvýš 600 000 Kč), počítá ho z toho, co je skutečně jeho zdanitelným příjmem — tedy z nájemného, případně ze záloh na vlastní služby, ale ne z přeúčtovaných záloh, které do základu vůbec nevstupují. U pana Vzorového z příkladu výše se tak paušál 30 % počítá ze 168 000 Kč, ne z 210 000 Kč (nájemné plus zálohy). Stejná logika platí i u skutečných výdajů — platby SVJ nebo dodavatelům za přeúčtované služby nejsou daňovým výdajem, protože k nim neexistuje odpovídající zdanitelný příjem.
Kdo paušál uplatňuje, musí navíc podle § 9 odst. 5 ZDP vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek z nájmu — nejde o volitelnou administrativu, ale o zákonnou povinnost. Co všechno se vyplatí sledovat, popisuje článek Evidence nájemného a pohledávek.
Plátce DPH a vedlejší plnění
Pokud jste plátce DPH a služby k nájmu přeúčtováváte, jde o samostatnou otázku základu daně z přidané hodnoty, ne z příjmů — a jednoznačný výklad, zda energie sdílejí režim osvobozeného nájmu jako vedlejší plnění, se nám nepodařilo dohledat v žádném primárním zdroji. Doporučujeme takový případ probrat s daňovým poradcem. Obecná pravidla plátcovství u pronájmu popisuje článek Nájemné a obrat pro DPH.
Časté chyby pronajímatelů
- Zálohy a nájemné vedené jako jedna položka. Bez odděleného přehledu se hůř prokazuje, kolik byl skutečný zdanitelný příjem a kolik jen průtoková záloha na služby.
- Výdajový paušál 30 % počítaný i ze záloh na přeúčtované služby. Nadhodnotí to základ daně a při kontrole se výpočet obhajuje hůř, než kdyby zůstal jen u nájemného.
- Chybějící roční vyúčtování podle skutečnosti. Bez něj chybí podmínka, díky které se zálohy nepočítají do základu daně — riziko je tím vyšší, čím déle vyúčtování odkládáte.
- Přeplatek vrácený, ale nikde nezaznamenaný. Daňově ho neřešíte, ale při kontrole se snáz obhajuje výše přijatých záloh, když máte doklad o vyrovnání po ruce.
Jak si vyúčtování v praxi zjednodušit
Ať už služby přeúčtováváte přes SVJ, nebo je zajišťujete sami, vyplatí se od začátku roku vést zálohy a skutečné náklady odděleně od nájemného — ne jako jednu částku „nájem“. Usnadní vám to jak roční vyúčtování s nájemníkem podle zákona č. 67/2013 Sb., jehož postup popisuje článek Vyúčtování služeb nájemníkovi, tak i sestavení daňového přiznání, kde uvádíte jen skutečný zdanitelný příjem.
Jak to řeší Taxorio
Taxorio je nástroj na fakturaci a evidenci pro OSVČ, ne evidenci nájmů. Zálohy na služby, jejich roční vyúčtování ani pohledávky z nájmu si v aplikaci nevedete. Pokud ale kromě pronájmu bytu podle § 9 zároveň podnikáte — třeba pronajímáte nebytový prostor firmě jako součást svého podnikání (nemovitost máte v obchodním majetku), nebo fakturujete jiné služby — Taxorio vám pomůže s fakturami i evidencí podnikatelských nákladů. Pozor ale, že jde o dva oddělené příjmy: nájem bytu podle § 9 a podnikání podle § 7 se v přiznání uvádí zvlášť. Vztah k DPH, případně k paušální dani, si nastavíte v daňovém nastavení účtu.