Ano, pokud jako důchodce pronajímáte byt, musíte z nájmu zaplatit daň z příjmů stejně jako kterýkoli jiný pronajímatel — samotný důchod ale zdanění nepodléhá a s daní z nájmu vůbec nesouvisí. Přiznání podáte, když roční nájem spolu s případnými dalšími zdanitelnými příjmy přesáhne 50 000 Kč — pracujete-li vedle důchodu s podepsaným prohlášením poplatníka, už když nájem a další příjmy mimo mzdu přesáhnou 20 000 Kč. I v přiznání pak uvedete nájem, ne důchod.
Řada důchodců navíc díky slevě na poplatníka a výdajovému paušálu 30 % nakonec žádnou daň neplatí, přestože přiznání podat museli. Ukážeme si obě situace na příkladech s konkrétními čísly. Obecná pravidla zdanění nájmu podle § 9 shrnuje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně, limit pro podání přiznání pak podrobně rozebírá článek Musím kvůli pronájmu podat daňové přiznání?.
Důchod je osvobozený — a s nájmem vůbec nesouvisí
Pravidelně vyplácený důchod je podle § 4 odst. 1 písm. g) zákona o daních z příjmů (ZDP) od daně osvobozen do částky 36násobku minimální mzdy platné k 1. lednu daného roku. Pro rok 2026 činí minimální mzda 22 400 Kč měsíčně, limit osvobození je tedy 806 400 Kč ročně (pro rok 2025 to bylo 748 800 Kč při minimální mzdě 20 800 Kč). Drtivá většina státních důchodů se do této částky vejde bez problémů. Osvobození navíc podle zákona platí bez ohledu na to, jak vysoké máte jiné příjmy — nájem, úroky nebo cokoli dalšího. Jinými slovy: neexistuje žádná hranice jiných příjmů, po jejímž překročení by se vám najednou začal danit i důchod. Paní Vzorová má roční důchod 240 000 Kč a k tomu pronajímá dva byty za celkem 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč ročně. Součet obou částek může vypadat jako vysoký příjem, pro daň to ale nehraje roli — důchod zůstává celý osvobozený a do přiznání paní Vzorová uvede jen těch 180 000 Kč z nájmu.
Kdy musíte kvůli nájmu podat přiznání
Stejně jako u kohokoli jiného platí obecný limit 50 000 Kč ročně — do limitu se počítá nájem, který jste za rok skutečně přijali, ne zisk po odečtení výdajů. Pracujete-li vedle důchodu ještě na dohodu nebo pracovní poměr s podepsaným prohlášením u zaměstnavatele, mzdu do součtu nepočítáte, ale platí pro vás nižší hranice 20 000 Kč pro součet ostatních příjmů podle § 7 až 10 — tedy stejná pravidla jako pro každého zaměstnance. Bez podepsaného prohlášení (třeba u druhého zaměstnavatele) se naopak do obecného limitu 50 000 Kč počítá i mzda; nepočítají se jen příjmy zdaněné srážkovou daní, typicky dohoda o provedení práce do zákonného limitu bez prohlášení.
Typický příklad souběhu: pan Vzorový pobírá starobní důchod a k tomu pracuje na částečný úvazek, kde má podepsané prohlášení poplatníka. Navíc pronajímá garáž za 1 800 Kč měsíčně, ročně 21 600 Kč. Přestože jde o skromný vedlejší příjem, přesahuje zaměstnaneckou hranici 20 000 Kč, a pan Vzorový proto musí kvůli němu podat přiznání — jeho pracovní poměr na tom nic nemění, protože se posuzuje zvlášť od důchodu.
Sleva na poplatníka: celá, i pro důchodce
Základní sleva na poplatníka ve výši 30 840 Kč ročně náleží podle § 35ba odst. 1 písm. a) ZDP každému poplatníkovi bez výjimky — tedy i důchodci. Jde o roční částku, ne o poměrnou 1/12 za odpracovaný měsíc (krácení po měsících platí jen pro slevu na manžela či manželku, slevy na invaliditu a slevu na držitele průkazu ZTP/P, ne pro základní slevu). Sleva snižuje vypočtenou daň nejvýš na nulu, takže při nižším nájmu vám ve výsledku často nezbude žádná daň k úhradě.
Dva příklady s čísly
Paní Vzorová pobírá starobní důchod a navíc pronajímá garsonku za 5 000 Kč měsíčně, tedy 60 000 Kč ročně. Protože 60 000 Kč přesahuje limit 50 000 Kč, musí podat přiznání a uvést v něm nájem 60 000 Kč. Uplatní výdajový paušál 30 %, tedy 18 000 Kč, základ daně je 42 000 Kč. Daň před slevou je 15 % z 42 000 Kč, tedy 6 300 Kč — po odečtení slevy na poplatníka 30 840 Kč vychází výsledná daň 0 Kč. Kdyby paní Vzorová pronajímala jen sklep za 2 000 Kč měsíčně, tedy 24 000 Kč ročně, přiznání by kvůli tomu podávat nemusela — je to pod obecným limitem 50 000 Kč.
Pan Vzorový má také důchod a pronajímá byt po rodičích za 12 500 Kč měsíčně, tedy 150 000 Kč ročně. I on musí podat přiznání. Po paušálu 30 % (45 000 Kč) je základ daně 105 000 Kč, daň před slevou 15 750 Kč. Sleva na poplatníka 30 840 Kč je vyšší než vypočtená daň, takže výsledná daň je opět 0 Kč. Výdajový paušál pro nájem je vždy 30 % z příjmů, nejvýš však 600 000 Kč ročně — u běžné výše nájmu z jednoho bytu na tento strop nedosáhnete, ale je dobré o něm vědět, pokud byste pronajímali víc nemovitostí najednou.
| Paní Vzorová | Pan Vzorový | |
|---|---|---|
| Nájem za rok | 60 000 Kč | 150 000 Kč |
| Musí podat přiznání? | Ano (nad 50 000 Kč) | Ano (nad 50 000 Kč) |
| Základ daně po paušálu 30 % | 42 000 Kč | 105 000 Kč |
| Daň před slevou (15 %) | 6 300 Kč | 15 750 Kč |
| Výsledná daň po slevě na poplatníka | 0 Kč | 0 Kč |
I nulová daň ale znamená povinnost přiznání podat — nepodání se nevyplácí, ani když víte, že nakonec nic nedoplatíte.
Pojistné se z nájmu neplatí
Na rozdíl od podnikání se z příjmu podle § 9 neplatí sociální ani zdravotní pojištění — vyměřovacím základem OSVČ je pro obě pojištění jen dílčí základ ze samostatné činnosti podle § 7, do kterého se nájem podle § 9 nepočítá. Pro důchodce, který kromě důchodu už žádnou výdělečnou činnost nemá, se tak otázka pojistného z nájmu vůbec neřeší. Jinak by to bylo jen v případě, že byste nemovitost měli zařazenou v obchodním majetku v rámci vlastního podnikání — pak by šlo o příjem podle § 7, ne podle § 9, a pojistné by se z něj počítalo. U běžného pronájmu bytu jako soukromé osoby mimo podnikání se ale tahle výjimka netýká.
Manželé a spoluvlastníci
Pronajímáte-li byt společně s manželem nebo manželkou a nemovitost je ve společném jmění manželů, daní se nájem podle § 9 odst. 2 ZDP jen u jednoho z vás — podle výkladu GFŘ to platí i při více pronajatých nemovitostech současně. Manželé Vzorovi mají byt ve společném jmění a pronajímají ho za 8 000 Kč měsíčně, tedy 96 000 Kč ročně: i když nemovitost patří oběma, celý nájem uvede v přiznání jen jeden z nich, druhý s ním v souvislosti s tímto pronájmem žádnou povinnost nemá. U bytu ve spoluvlastnictví, které není společným jměním manželů (typicky spoluvlastnictví s dětmi po zesnulém partnerovi), se naopak podle § 12 odst. 2 ZDP příjmy i výdaje dělí podle spoluvlastnických podílů; kdo si je rozdělí jinak, smí uplatnit jen prokázané skutečné výdaje, ne paušál. Podrobnější srovnání zdanění nájmu a krátkodobého ubytování najdete v článku Zdanění příjmů z pronájmu.
Checklist pro důchodce s pronájmem
- Důchod nikam neuvádíte — je osvobozený bez ohledu na výši vašich dalších příjmů.
- Sečtěte roční nájem, případně spolu s dalšími zdanitelnými příjmy. Mzdu vynechejte jen tehdy, máte-li u všech zaměstnavatelů podepsané prohlášení poplatníka — bez podepsaného prohlášení se počítá i mzda.
- Přesahuje-li součet 50 000 Kč (nebo 20 000 Kč při souběhu se zaměstnáním s podepsaným prohlášením), podejte přiznání.
- V přiznání uplatněte základní slevu na poplatníka 30 840 Kč v plné roční výši.
- Byt ve společném jmění manželů daní jen jeden z vás; u spoluvlastnictví s někým jiným než manželem nebo manželkou se příjmy dělí podle podílů.
- I když vám podle výpočtu vyjde daň nula, povinnost přiznání podat tím nezaniká.
- Nejste-li si jistí, jestli se váš konkrétní příjem do limitu počítá, poraďte se raději s daňovým poradcem, než abyste přiznání zapomněli podat, nebo ho naopak podávali zbytečně.
Jak to řeší Taxorio
Taxorio je aplikace na fakturaci a evidenci pro OSVČ, ne evidenci nájmů. Přiznání s částí pro § 9 negeneruje — odhad daně včetně základní slevy na poplatníka počítá jen z faktur a nákladů vašeho podnikání podle § 7. Pokud vedle důchodu a nájmu ještě drobně podnikáte, třeba doučujete nebo prodáváte vlastní výrobky, s fakturami a náklady z tohoto podnikání vám Taxorio pomůže — jen mějte na paměti, že jde o dva oddělené příjmy, které se v přiznání uvádí zvlášť. Termíny podání najdete v daňovém kalendáři přímo na přehledu aplikace a základní přiznání k dani z příjmů v plánu PRO pokrývá jen dílčí základ ze samostatné činnosti — nájem si do něj doplníte sami.