Máte byt a rozhodujete se, jestli ho pronajmout jednomu nájemníkovi na delší dobu, nebo ho nabízet turistům přes Airbnb či Booking? Kromě výnosu a práce s hosty se obě cesty zásadně liší i daňově. Klasický nájem je příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů bez živnosti a bez pojistného. Krátkodobé ubytování s úklidem a výměnou prádla je podle výkladu Finanční správy ubytovací služba, tedy podnikání podle § 7 s živností, pojistným a jinými pravidly pro DPH.
V tomto srovnání najdete rozdíly vedle sebe a modelový výpočet na stejném příjmu. Podrobný průvodce samotným nájmem je v článku Pronájem nemovitostí a daně 2026, krátkodobému ubytování se věnuje článek Airbnb a krátkodobý pronájem v roce 2026.
Srovnání v jedné tabulce
| Klasický nájem bytu | Krátkodobé ubytování (Airbnb, Booking) | |
|---|---|---|
| Druh příjmu | § 9 ZDP, příjem z nájmu | § 7 ZDP, příjem ze samostatné činnosti |
| Živnost | Nepotřebujete | Volná živnost „ubytovací služby“ |
| Výdajový paušál | 30 %, nejvýš 600 000 Kč | 60 %, nejvýš 1 200 000 Kč (bez živnostenského oprávnění 40 %) |
| Sociální a zdravotní pojištění | Z nájmu se neplatí | Platí se jako u každé OSVČ |
| DPH u plátce | Nájem bytu k bydlení je osvobozený, DPH se neúčtuje | Ubytovací služba se sníženou sazbou 12 % |
| Obrat pro registraci k DPH | Započítává se, ale kdo má jen osvobozený nájem, plátcem se nestane | Započítává se a po překročení limitu se stanete plátcem |
| Hlášení cizinců policii | Ano, i u nájemní smlouvy | Ano |
| Poplatek z pobytu | Ne u nájmu delšího než 60 dnů | Ano, pokud ho obec zavedla |
Rozhoduje charakter služby, ne platforma
Základní otázka zní: poskytujete nájem, nebo ubytovací službu? Pokud pronajímáte byt na základě nájemní smlouvy podle občanského zákoníku, typicky na rok nebo na dobu neurčitou, jde o příjem z nájmu podle § 9 ZDP. Není to podnikání a živnostenský list nepotřebujete.
Pokud přijímáte hosty na dny až týdny a staráte se o úklid, ložní prádlo nebo další služby, jde podle Informace Generálního finančního ředitelství k poskytovatelům ubytovacích služeb (2023) v zásadě o ubytovací služby. Ty jsou volnou živností a příjmy z nich patří do § 7 ZDP.
Klasický nájem: jednoduchý režim bez pojistného
U příjmů z nájmu podle § 9 volíte mezi výdajovým paušálem 30 % (nejvýš 600 000 Kč, strop se naplní při příjmech 2 000 000 Kč) a skutečnými výdaji, kam patří například opravy, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, úroky z úvěru na pořízení bytu nebo odpisy. Při paušálu vedete jen záznamy o příjmech a evidenci pohledávek (§ 9 odst. 5 ZDP), při skutečných výdajích i záznamy o výdajích a evidenci majetku (§ 9 odst. 6 ZDP). Jak evidenci vést v praxi, popisuje článek Evidence nájemného a pohledávek.
Velká výhoda nájmu: neplatíte z něj sociální ani zdravotní pojištění. Vyměřovací základ obou pojistných se odvozuje jen z dílčího základu daně ze samostatné činnosti podle § 7 (§ 5b zákona č. 589/1992 Sb., § 3a zákona č. 592/1992 Sb.), nájem do něj nevstupuje. Pronajímatel proto nepodává přehledy pro OSSZ ani zdravotní pojišťovnu.
Jedna výjimka se netýká nájmu jako takového: pokud nejste zaměstnanec, OSVČ ani státní pojištěnec, jste pro zdravotní pojištění osobou bez zdanitelných příjmů a platíte 13,5 % z minimální mzdy, tedy 3 024 Kč měsíčně v roce 2026. Je to pevná částka nezávislá na nájemném.
Airbnb: vyšší paušál, ale pojistné a víc povinností
Krátkodobé ubytování provozované jako živnost se daní podle § 7 stejně jako jiné podnikání. Výdajový paušál je 60 %, nejvýš 1 200 000 Kč. Bez živnostenského oprávnění, které byste mít měli, by šlo podle výkladu Finanční správy o příjem podle § 7 odst. 1 písm. c) s paušálem jen 40 %. U skutečných výdajů můžete kromě nákladů na byt uplatnit i úklid, prádlo, spotřební materiál nebo poplatky platformě.
Jako OSVČ platíte sociální i zdravotní pojištění. Minimální záloha na sociální pojištění při hlavní činnosti je od července 2026 5 005 Kč měsíčně (za leden až červen 2026 to bylo 5 720 Kč), na zdravotní pojištění 3 306 Kč měsíčně. Kdo s podnikáním teprve začíná a v posledních 20 letech OSVČ nebyl, platí v roce zahájení a ve dvou dalších letech nižší minimum sociálního pojištění z 25 % průměrné mzdy, v roce 2026 tedy 3 575 Kč měsíčně (§ 14 odst. 5 zákona č. 589/1992 Sb.). Na zdravotní pojištění se tato úleva nevztahuje. U vedlejší činnosti se sociální pojištění platí jen tehdy, když zisk přesáhne rozhodnou částku.
Na hostitele Airbnb navíc často dopadne DPH dřív, než by čekal: poplatek, který si platforma ze zahraničí strhává, je přijatá služba a neplátce se kvůli ní podle výkladu Finanční správy stává identifikovanou osobou (§ 6h ZDPH). Podrobně to vysvětluje článek Identifikovaná osoba k DPH.
DPH: osvobozený nájem proti ubytování s 12 %
Nájem nemovité věci je od DPH osvobozen bez nároku na odpočet (§ 51 odst. 1 písm. h) a § 56a ZDPH). U bytu a rodinného domu určeného k bydlení si plátce nemůže zvolit, že nájem zdaní (§ 56a odst. 5), takže nájem bytu k bydlení je vždy bez DPH. Odpočet DPH z nákladů na takový byt si ale plátce neuplatní.
Ubytovací služby naopak osvobozené nejsou a u plátce podléhají snížené sazbě 12 %. Do obratu pro registraci k DPH se započítává ubytování i nájem. Kdo ale uskutečňuje jen osvobozený nájem, plátcem se překročením obratu nestane (§ 6 odst. 3 ZDPH). Jak se obrat s nájmem počítá, rozebírá článek Nájemné a obrat pro DPH.
Modelový výpočet: stejný příjem, dva režimy
Byt vynese 360 000 Kč ročně. Pronajímatel je zaměstnaný, takže krátkodobé ubytování by pro něj bylo vedlejší činností. Oba výpočty používají výdajový paušál a daň 15 % bez slev.
| Položka | Klasický nájem (§ 9) | Airbnb se živností (§ 7) |
|---|---|---|
| Příjem | 360 000 Kč | 360 000 Kč |
| Výdajový paušál | 30 % = 108 000 Kč | 60 % = 216 000 Kč |
| Základ daně | 252 000 Kč | 144 000 Kč |
| Daň 15 % | 37 800 Kč | 21 600 Kč |
| Sociální pojištění (29,2 % z 55 % zisku) | 0 Kč | cca 23 126 Kč |
| Zdravotní pojištění (13,5 % z 50 % zisku) | 0 Kč | cca 9 720 Kč |
| Celkem odvody | 37 800 Kč | cca 54 446 Kč |
Vyšší paušál u Airbnb tedy nemusí znamenat nižší odvody, protože k dani přibude pojistné, které u nájmu nevzniká. Pokud by šlo o hlavní činnost, nastoupí zákonná minima bez ohledu na zisk: na sociálním pojištění je za rok 2026 předepsáno 64 350 Kč (6 × 5 720 Kč za leden až červen a 6 × 5 005 Kč od července). Přeplatek 4 290 Kč za první pololetí ČSSZ zúčtuje při přehledu nebo vrátí na žádost, takže po vypořádání zaplatíte 60 060 Kč. U začínající OSVČ, která v posledních 20 letech nepodnikala, je roční minimum sociálního pojištění 42 900 Kč. Na zdravotním pojištění je minimum 39 672 Kč. Kdo by kvůli nájmu neměl jinou kategorii zdravotního pojištění, připočte u klasického nájmu pojistné osoby bez zdanitelných příjmů 36 288 Kč ročně.
Výpočet je orientační a nezahrnuje skutečné výdaje, slevy ani práci s hosty, úklid a obsazenost, které u krátkodobého ubytování výnos výrazně ovlivňují.
Na co pronajímatelé nejčastěji zapomínají
- Krátkodobé ubytování bez živnosti. Kdo poskytuje ubytovací služby bez živnostenského oprávnění, riskuje sankci za neoprávněné podnikání a přichází o paušál 60 %.
- Špatné zařazení příjmů. Klasický nájem v § 7 nebo Airbnb v § 9 znamená chybně spočítanou daň i pojistné.
- Hlášení cizinců. Ubytování cizince, včetně občana EU, se hlásí policii do 3 pracovních dnů. Týká se to i nájemní smlouvy, nejen Airbnb (§ 99 a 102 zákona č. 326/1999 Sb.).
- Poplatek z pobytu. U krátkodobého ubytování ho vybíráte od hostů, pokud ho obec zavedla, a vedete evidenční knihu.
- Registr eTurista. K 25. září 2026 neplatí, žádné datum povinné registrace neexistuje. Stav sledujeme v článku eTurista 2026: co skutečně platí.
Kde vám pomůže Taxorio
Taxorio je fakturace a evidence pro OSVČ. Pokud k ubytování nebo nájmu firmám v rámci podnikání vystavujete faktury, vystavíte je v něm s QR platbou a náklady na byt nahrajete s AI rozpoznáním účtenek. Počítejte ale s tím, že Taxorio bere příjmy jen z faktur, které v něm vystavíte, a všechny je řadí do příjmů z podnikání (§ 7). Nájem podle § 9 ani výplaty z Airbnb bez faktury do jeho odhadu daně nezanesete a v přiznání je doplníte sami.
Oficiální zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 7, § 9)
- Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§ 4a, § 6, § 56a)
- Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců (§ 99 až 102)
- Informace GFŘ k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (2023)
- Zákon č. 589/1992 Sb., o pojistném na sociální zabezpečení (§ 14)