Pronajímáte byt nebo dům? Ať už máte jednoho dlouhodobého nájemníka, nebo přes Airbnb hostíte turisty, daňová povinnost vám neutíká. Překvapením ale může být, že pravidla pro klasický pronájem a krátkodobé ubytování se zásadně liší. Jiný paragraf, jiné paušální výdaje, jiné odvody na pojištění, a v případě Airbnb dokonce povinnost založit si živnost. Pojďme si to rozebrat, abyste věděli přesně, na čem jste.
Dva různé daňové režimy: §9 vs §7
Základní otázka, kterou si musí každý pronajímatel položit, zní: provozuji nájem, nebo ubytovací služby? Odpověď určí celý váš daňový režim.
Klasický dlouhodobý pronájem = §9 ZDP (příjmy z nájmu)
Pokud pronajímáte nemovitost na základě nájemní smlouvy podle občanského zákoníku, typicky na dobu neurčitou nebo na rok a déle, jedná se o příjmy z nájmu podle §9 ZDP. Tato činnost není považována za podnikání a nepotřebujete k ní živnostenský list.
Krátkodobé ubytování (Airbnb, Booking) = §7 ZDP (příjmy ze živnosti)
Pokud poskytujete krátkodobé ubytování, tedy přijímáte hosty na dny až týdny, poskytujete jim úklid, ložní prádlo a další služby, jedná se o ubytovací služby. To je živnost volná a příjmy z ní spadají pod §7 ZDP. Musíte mít živnostenský list a registrovat se jako OSVČ.
Rozhodující není platforma, ale charakter služby. I pronájem přes Airbnb na 6 měsíců může být §9, a naopak pronájem přes realitní kancelář na 14 dní může být §7. Klíčem je, zda jde o nájem bytu, nebo o poskytování ubytovacích služeb s doplňkovými službami.
Zdanění klasického pronájmu (§9 ZDP)
U příjmů z nájmu podle §9 máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje.
Paušální výdaje 30 %
Nejjednodušší varianta. Z příjmů z nájmu si odečtete 30 % jako paušální výdaje, maximálně však 600 000 Kč. To znamená, že paušál se vyplatí do příjmů 2 000 000 Kč ročně. Nemusíte dokládat žádné skutečné výdaje, pouze evidujete příjmy.
Skutečné výdaje
Pokud jsou vaše reálné náklady vyšší než 30 % příjmů, vyplatí se uplatňovat skutečné výdaje. Mezi uznatelné výdaje patří:
- Odpisy nemovitosti (viz níže)
- Opravy a údržba (malování, oprava rozvodů, výměna podlah)
- Pojištění nemovitosti
- Daň z nemovitých věcí
- Poplatky za správu (pokud využíváte správce)
- Úroky z hypotéky (pokud nemovitost financujete hypotékou)
- Energie a služby (pokud je hradíte vy, ne nájemník)
Pojistné u §9
Důležitá výhoda příjmů z nájmu: neplatíte z nich sociální pojištění. Platíte pouze zdravotní pojištění ve výši 13,5 % z 50 % zisku (tedy 6,75 % ze zisku). Pokud jste zaměstnaní a pronájem je váš vedlejší příjem, zdravotní pojistné za vás odvádí zaměstnavatel a z nájmu nic navíc neplatíte, pokud podáte přehled a příjmy jsou nízké. Ale pozor: toto závisí na konkrétní situaci a je třeba ověřit u vaší zdravotní pojišťovny.
Zdanění krátkodobého ubytování - Airbnb (§7 ZDP)
Krátkodobé ubytování provozované jako živnost se daní podle §7 ZDP, tedy stejně jako jakékoliv jiné podnikání OSVČ.
Paušální výdaje 60 %
Ubytovací služby spadají pod živnosti, u kterých lze uplatnit paušální výdaje 60 %, maximálně 1 200 000 Kč. To je výrazně výhodnější než 30 % u klasického nájmu. Právě tento vyšší paušál je jedním z důvodů, proč někteří pronajímatelé zvažují přechod na krátkodobé ubytování.
Skutečné výdaje
I u Airbnb můžete uplatňovat skutečné výdaje. Navíc oproti klasickému nájmu můžete zahrnout i náklady na:
- Úklidové služby
- Ložní prádlo a ručníky
- Poplatky platformě (Airbnb si typicky účtuje 3 % z ceny ubytování od hostitele)
- Fotografování nemovitosti
- Komunikaci s hosty
- Spotřební materiál (mýdlo, káva, toaletní papír)
Pojistné u §7
Jako OSVČ provozující ubytovací služby platíte sociální i zdravotní pojištění. Minimální zálohy na sociální pojištění pro rok 2026 činí cca 3 852 Kč měsíčně a na zdravotní pojištění cca 2 968 Kč měsíčně (pro hlavní činnost). Pokud je Airbnb vaše vedlejší činnost, zálohy na sociální pojištění platíte jen pokud zisk přesáhne rozhodný příjem.
Odpisy pronajímané nemovitosti
Odpisy jsou jedním z nejdůležitějších nástrojů pro snížení daňového základu u pronajímatelů, kteří uplatňují skutečné výdaje.
Odpisová skupina a doba odepisování
Bytové a obytné budovy spadají do 6. odpisové skupiny s dobou odepisování 50 let. To znamená, že každý rok si můžete odepsat přibližně 2 % pořizovací ceny nemovitosti (u rovnoměrných odpisů).
Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy
- Rovnoměrné odpisy - v prvním roce se odepíše 1,02 % vstupní ceny, v dalších letech 2,02 %. Výše odpisu je každý rok (kromě prvního) přibližně stejná.
- Zrychlené odpisy - v prvních letech se odepíše více, v dalších méně. V prvním roce je koeficient 50, v dalších letech se počítá ze zůstatkové ceny s koeficientem 51. Zrychlené odpisy jsou výhodné, pokud chcete v počátečních letech maximálně snížit základ daně.
Příklad: Byt s pořizovací cenou 4 000 000 Kč. Rovnoměrný roční odpis (od 2. roku) = cca 80 800 Kč. To je nezanedbatelná částka, o kterou si snížíte základ daně, aniž byste museli skutečně cokoliv platit.
DPH u pronájmu a ubytování
Pravidla DPH se u pronájmu a ubytování výrazně liší a je třeba jim rozumět.
Dlouhodobý pronájem bytu
Nájem bytů a rodinných domů určených k bydlení je podle §56a zákona o DPH osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. To znamená, že i pokud jste plátcem DPH z jiného titulu, nájem bytu k bydlení je vždy bez DPH. Nemůžete si ale ani odečíst DPH z nákladů souvisejících s tímto nájmem.
Krátkodobé ubytování (Airbnb)
Ubytovací služby podléhají snížené sazbě DPH 12 %. Pokud jste plátcem DPH, musíte z ceny ubytování odvádět 12% DPH. Pokud nejste plátcem DPH, ale váš obrat z ubytovacích služeb (a dalších ekonomických činností) překročí 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců, musíte se k DPH registrovat.
Pro provozovatele Airbnb s ročními příjmy přes 2 miliony korun je registrace k DPH povinná. Snížená sazba 12 % sice cenu ubytování prodražuje, ale na druhou stranu si můžete odečítat DPH z vybavení bytu, oprav a dalších nákladů.
Evidence a záznamy
Bez ohledu na to, zda pronajímáte klasicky nebo přes Airbnb, potřebujete vést řádnou evidenci:
- Evidence příjmů - záznamy o všech přijatých platbách, ideálně s přiřazením k nájemní smlouvě nebo rezervaci.
- Evidence výdajů - pokud uplatňujete skutečné výdaje, uchovávejte všechny doklady (faktury, účtenky, výpisy z účtu).
- Nájemní smlouvy - u klasického pronájmu.
- Kniha hostů - u krátkodobého ubytování povinnost vést domovní knihu a hlásit ubytované cizince cizinecké policii.
- Odpisový plán - pokud uplatňujete odpisy nemovitosti.
Praktické srovnání: §9 vs §7
Podívejme se na konkrétní příklad. Máte byt v Praze, roční příjem z pronájmu je 360 000 Kč.
Varianta A: Klasický pronájem (§9)
- Příjem: 360 000 Kč
- Paušální výdaje 30 %: 108 000 Kč
- Základ daně: 252 000 Kč
- Daň 15 %: 37 800 Kč
- Sociální pojištění: 0 Kč
- Zdravotní pojištění: cca 17 010 Kč (13,5 % z 50 % zisku)
Varianta B: Airbnb (§7)
- Příjem: 360 000 Kč
- Paušální výdaje 60 %: 216 000 Kč
- Základ daně: 144 000 Kč
- Daň 15 %: 21 600 Kč
- Sociální pojištění (29,2 % z 50 % zisku): cca 21 024 Kč
- Zdravotní pojištění (13,5 % z 50 % zisku): cca 9 720 Kč
Celkové odvody u §9: cca 54 810 Kč. Celkové odvody u §7: cca 52 344 Kč. Rozdíl není dramatický, ale u vyšších příjmů se vyšší paušál u §7 projevuje výrazněji. Na druhou stranu u §7 přistupuje administrativa spojená s živností a sociálním pojištěním.
Nejčastější chyby pronajímatelů
- Provozování Airbnb bez živnosti - to je přestupek, za který hrozí pokuta až 500 000 Kč.
- Nesprávné zařazení příjmů - klasický pronájem do §7 nebo Airbnb do §9 vede k chybnému výpočtu daně i pojistného.
- Zapomenutí na ohlašovací povinnosti - ubytovatelé musí hlásit ubytované cizince, a v některých obcích i platit místní poplatek z pobytu.
- Neuplatnění odpisů - mnoho pronajímatelů nevyužívá odpisy, čímž zbytečně zvyšuje svůj základ daně.
Pokud provozujete Airbnb nebo jinou ubytovací službu jako OSVČ, Taxorio vám pomůže s kompletní fakturací, evidencí výdajů a exporty pro daňové přiznání. Automaticky hlídá vaše příjmy, generuje přehledy a v PRO verzi připraví exporty DPH i daňového přiznání. Vyzkoušejte zdarma a ušetřete si starosti s administrativou.