Pronájem nemovitostí a daně 2026: § 9 ZDP, výdaje, DPH a daňové přiznání

Pronájem nemovitostí a daně 2026: Vše, co potřebujete vědět

Pronajímáte byt, dům, chatu, garáž nebo kancelář a inkasujete nájemné? Příjem z nájmu je zdanitelný a u fyzické osoby, která nemovitost nemá v obchodním majetku, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Nepotřebujete živnost, neplatíte z něj sociální ani zdravotní pojištění a výdaje uplatníte buď paušálem 30 %, nebo ve skutečné výši. V tomto průvodci projdeme výpočet, přiznání, DPH a nejčastější chyby.

Kdy příjmy z pronájmu spadají pod § 9 ZDP

Příjmy z nájmu nemovitých věcí, bytů a jejich částí se u fyzické osoby daní podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Pod tento paragraf typicky patří:

• nájem bytu nebo rodinného domu,
• nájem pozemku,
• nájem nebytových prostor (kanceláře, garáže, sklady),
• nájem chaty nebo rekreačního objektu,
• nájem movitých věcí, například vybavení bytu (jen příležitostný nájem movité věci patří do ostatních příjmů podle § 10).

Výjimkou je nájem majetku, který máte zařazený v obchodním majetku jako podnikatel. Takový příjem patří do § 7 (příjmy ze samostatné činnosti) a u podnikající OSVČ zvyšuje i základ pro sociální a zdravotní pojištění. Pronajímáte-li byt jako soukromá osoba, obchodní majetek to není.

Na srovnání s Airbnb se podívejte v článku Klasický nájem, nebo Airbnb? a na samotné krátkodobé ubytování v článku Airbnb a krátkodobý pronájem v roce 2026.

Výpočet základu daně z pronájmu

Dílčí základ daně podle § 9 je rozdíl mezi příjmy z nájmu a výdaji. Pro výdaje máte dvě možnosti. Podle výkladu Finanční správy (pokyn GFŘ D-59) platí zvolený způsob pro všechny vaše nájmy v daném roce, protože tvoří jeden dílčí základ daně. U jednoho bytu tedy nelze uplatnit paušál a u druhého skutečné výdaje.

Možnost A: Paušální výdaje 30 %

Nejjednodušší varianta. Proti příjmům z nájmu uplatníte výdajový paušál 30 % z příjmů, nejvýš 600 000 Kč ročně (§ 9 odst. 4 ZDP). Strop se naplní při příjmech 2 000 000 Kč.

Výhody paušálních výdajů:

• nemusíte schraňovat doklady k jednotlivým výdajům,
• vedete jen záznamy o příjmech a evidenci pohledávek z nájmu (§ 9 odst. 5 ZDP),
• vyplatí se, pokud jsou vaše skutečné výdaje nižší než 30 % příjmů.

Nevýhody:

• pokud jsou skutečné výdaje vyšší než 30 %, přicházíte o část odpočtu,
• k paušálu si už nepřičtete odpisy ani jiné výdaje, všechno je v něm zahrnuto.

Možnost B: Skutečné výdaje

Uplatníte prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu. Potřebujete k nim doklady a vedete záznamy o příjmech a výdajích a evidenci majetku (§ 9 odst. 6 ZDP). Typické skutečné výdaje:

• opravy a udržování nemovitosti, například malování, výměna oken nebo oprava topení,
• daň z nemovitých věcí,
• pojištění nemovitosti,
• poplatky za správu a provize realitní kanceláři,
• úroky z úvěru použitého na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti,
• odpisy nemovitosti,
• energie a služby, které platíte vy a nájemníkovi je nepřeúčtováváte.

Jak odpisy fungují obecně, popisuje článek Odpisy majetku. Pokud jsou výdaje vyšší než příjmy, vznikne ztráta. Ta sníží ostatní dílčí základy daně z § 7 až 10 (ne však příjmy ze zaměstnání) a nevyužitou daňovou ztrátu můžete odečíst v 5 následujících letech nebo zpětně ve 2 předchozích (§ 5 odst. 3 a § 34 odst. 1 ZDP).

Zálohy na služby nejsou příjem

Zálohy na služby, které za nájemníka platíte dodavatelům (například teplo, voda nebo úklid společných prostor) a jednou ročně je podle skutečnosti vyúčtujete, nezahrnujete do příjmů a platby dodavatelům nedáváte do výdajů. Služby, které nájemníkovi poskytujete sami, ale příjmem jsou (pokyn GFŘ D-59 k § 9). Podrobně v článku Zálohy na služby a daň z pronájmu.

Sociální a zdravotní pojistné: Dobrá zpráva

Příjmy z nájmu podle § 9 ZDP nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Vyměřovací základ obou pojistných se u OSVČ odvozuje jen z dílčího základu daně ze samostatné činnosti podle § 7 (§ 5b zákona č. 589/1992 Sb., § 3a zákona č. 592/1992 Sb.). Z nájemného proto neplatíte zálohy a nepodáváte kvůli němu přehledy pro OSSZ ani zdravotní pojišťovnu. Platíte jen daň z příjmů.

Jedna věc s nájmem nesouvisí, ale často se s ním plete: kdo není zaměstnanec, OSVČ ani státní pojištěnec, platí zdravotní pojištění jako osoba bez zdanitelných příjmů, v roce 2026 je to 3 024 Kč měsíčně bez ohledu na výši nájemného.

Kde pronájem v daňovém přiznání přiznat

Přiznání musí podat každý, jehož zdanitelné příjmy za rok přesáhly 50 000 Kč, zaměstnanec s podepsaným prohlášením pak tehdy, když jeho ostatní příjmy včetně nájmu přesáhly 20 000 Kč (§ 38g ZDP). Počítají se příjmy, tedy nájemné před odečtením výdajů. Podrobně to rozebírá článek Musím kvůli pronájmu podat daňové přiznání?

Příjmy z nájmu se uvádějí:

• v přiznání k dani z příjmů fyzických osob (elektronicky formulář DPFDP7 na portálu MOJE daně),
• v příloze č. 2, oddíl pro příjmy z nájmu (§ 9).

V příloze č. 2 vyplníte:

• celkové příjmy z nájmu za rok,
• výdaje (paušální nebo skutečné),
• dílčí základ daně (příjmy minus výdaje).

Základ daně z nájmu se sčítá s ostatními dílčími základy a daní se sazbou 15 %, nad hranici pro vyšší sazbu 23 %. Kdo má i příjmy z podnikání nebo ze zaměstnání, uplatní slevu na poplatníka jen jednou za celé přiznání.

DPH a pronájem nemovitostí

Nájem nemovité věci je od DPH osvobozen bez nároku na odpočet (§ 51 odst. 1 písm. h) a § 56a zákona o DPH). Z osvobození jsou vyloučeny mimo jiné krátkodobý nájem do 48 hodin, ubytovací služby a nájem prostor a míst k parkování vozidel. Ty jsou u plátce zdanitelné.

Bydlení: bez možnosti zdanění

Dlouhodobý nájem bytu, rodinného domu a jiných prostor určených k bydlení je osvobozený a plátce si u něj nemůže zvolit zdanění (§ 56a odst. 5). Pronajímatel z nájemného DPH neúčtuje a nemůže si odečíst DPH z nákladů na tuto nemovitost.

Komerční prostory: možnost zdanění

Nájem kanceláře, skladu nebo jiných nebytových prostor je také osvobozený. Plátce se ale může rozhodnout nájem zdanit, pokud pronajímá jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost (§ 56a odst. 3). Díky tomu si může odečíst DPH z oprav a rekonstrukcí. Podrobnosti v článku Pronájem bytu nebo kanceláře firmě.

Obrat a povinná registrace k DPH

Do obratu pro registraci k DPH se započítává i osvobozený nájem, pokud nejde o příležitostnou doplňkovou činnost (§ 4a odst. 1 písm. c) zákona o DPH). Kdo ale uskutečňuje jen osvobozený nájem, plátcem se překročením obratu nestane (§ 6 odst. 3). Jiná situace nastane u OSVČ, která má i zdanitelné příjmy z podnikání: nájem jí obrat navyšuje a k limitu 2 000 000 Kč za kalendářní rok se může dostat rychleji, než čeká. Výpočet s příklady najdete v článku Nájemné a obrat pro DPH.

Nájemné a krátkodobé pronájmy (Airbnb)

Krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com má jiná pravidla než klasický nájem:

• ubytování s doplňkovými službami Finanční správa obvykle považuje za ubytovací službu, tedy příjem podle § 7 se živností, paušálem 60 % a pojistným,
• ubytovací služby nejsou osvobozené od DPH, u plátce mají sníženou sazbu 12 %,
• platformy příjmy z pronájmu nemovitostí hlásí finanční správě (DAC7) bez ohledu na jejich výši,
• registr eTurista k 25. září 2026 neplatí, stav popisuje článek eTurista 2026: co skutečně platí.

Praktické tipy pro pronajímatele

• Evidujte příjmy průběžně. Stačí přehledná tabulka nájemného a dlužných částek, vzor najdete v článku Evidence nájemného a pohledávek.
• Uchovávejte doklady k výdajům, pokud uplatňujete skutečné výdaje: faktury za opravy, pojistné smlouvy, potvrzení o úrocích.
• Mějte písemnou nájemní smlouvu a předávací protokol. Hodí se při sporu s nájemníkem i jako podklad pro finanční úřad.
• Vyúčtujte služby včas. Vyúčtování musíte nájemníkovi doručit do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, postup je v článku Vyúčtování služeb nájemníkovi.
• Pronajímáte a zároveň podnikáte? Hlídejte obrat pro DPH a u paušální daně limit 50 000 Kč pro příjmy z nájmu a další vedlejší příjmy, viz článek Paušální daň a pronájem bytu.

Shrnutí

Příjmy z nájmu nemovitostí fyzické osoby se daní podle § 9 ZDP. Výdaje uplatníte paušálem 30 % (nejvýš 600 000 Kč) nebo ve skutečné výši, jedním způsobem pro všechny nájmy. Z nájmu podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Dlouhodobý nájem bytu k bydlení je od DPH vždy osvobozený, komerční prostory může plátce jinému plátci zdanit. Příjmy přiznáte v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob, za rok 2025 do 1. dubna 2026 na papíře nebo do 4. května 2026 elektronicky. Taxorio vám pomůže, pokud vedle nájmu podnikáte: faktury, náklady i odhad daně z podnikání v něm máte na jednom místě. Nájem podle § 9 ale Taxorio samostatně nepočítá, v přiznání ho doplníte sami.