Pronájem nemovitostí a daně 2026: Vše, co potřebujete vědět
Stovky tisíc Čechů pronajímají byt, chatu, garáž nebo komerční prostor a inkasují nájemné. Pokud se i vy řadíte mezi pronajímatele, máte povinnost příjmy zdanit. Pravidla nejsou složitá, ale mají svá specifika -- zejména v oblasti uplatnění výdajů, DPH a vztahu k ostatním podnikatelským příjmům. V tomto průvodci si vše rozebereme krok za krokem.
Kdy příjmy z pronájmu spadají pod § 9 ZDP
Příjmy z pronájmu nemovitostí fyzické osoby se nejčastěji zdaňují dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP) -- tedy jako příjmy z nájmu. Pod tento paragraf spadá:
- Pronájem bytu nebo domu
- Pronájem pozemku
- Pronájem nebytových prostor (kanceláře, garáže, sklady)
- Pronájem chaty nebo rekreačního objektu -- pokud se nejedná o pravidelnou podnikatelskou činnost
- Pronájem movitých věcí (vozidel, vybavení) spolu s nemovitostí
Pozor na rozdíl: Pokud provozujete ubytovací služby (krátkodobý pronájem přes Airbnb, Booking.com) soustavně jako živnostenskou činnost, jde o příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP -- s povinností sociálního a zdravotního pojistného. Okazionální krátkodobý pronájem může zůstat v § 9. Hranice není vždy ostrá; doporučujeme konzultovat se s daňovým poradcem.
Výpočet základu daně z pronájmu
Základ daně z příjmů dle § 9 ZDP se vypočítá jako rozdíl příjmů z nájmu a výdajů. Pro výdaje máte dvě možnosti.
Možnost A: Paušální výdaje 30 %
Nejjednodušší varianta. Proti příjmům z nájmu uplatníte paušální výdaj ve výši 30 % z příjmů. Maximální výše paušálních výdajů u pronájmu je 600 000 Kč ročně.
Výhody paušálních výdajů:
- Nemusíte evidovat a dokládat jednotlivé výdaje
- Administrativně jednodušší
- Výhodné, pokud vaše skutečné výdaje jsou nižší než 30 %
Nevýhody:
- Při uplatnění paušálních výdajů nemůžete uplatnit slevu na manžela/manželku ani daňové zvýhodnění na děti (pokud tvoří základ daně z § 9 více než 50 % celkového základu daně)
- Pokud jsou vaše skutečné výdaje vyšší než 30 %, přicházíte o část odpočtu
Možnost B: Skutečné výdaje
Uplatníte prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu. Musíte mít doklady. Typické skutečné výdaje zahrnují:
- Opravy a udržování nemovitosti -- malování, výměna oken, opravy topení
- Daň z nemovitých věcí -- roční daňový výměr
- Pojistné na nemovitost
- Správcovské poplatky a provize realitním kancelářím
- Úroky z hypotéky nebo úvěru použitého na pořízení / rekonstrukci nemovitosti
- Odpisy nemovitosti (pokud je nemovitost zařazena do obchodního majetku nebo ji odepisujete jako fyzická osoba uplatňující skutečné výdaje)
- Energie a služby hrazené pronajímatelem (pokud nejsou přeúčtovávány nájemci)
Odpisy nemovitosti jsou specifickou položkou. Bytová a rodinná zástavba patří do 5. odpisové skupiny (30 let). Odepisovat lze metodou rovnoměrnou nebo zrychlenou. Odpisy snižují základ daně, ale k fyzickému výdaji nedochází -- jsou "papírový náklad".
Sociální a zdravotní pojistné: Dobrá zpráva
Příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojistné. Na rozdíl od příjmů ze samostatné činnosti (§ 7) nemusíte z nájemného platit zálohy na pojistné ani je zahrnovat do přehledů pro OSSZ a zdravotní pojišťovnu. Platíte výhradně daň z příjmů.
Kde pronájem v daňovém přiznání přiznat
Příjmy z pronájmu se uvádějí v:
- Formulář DPFDP7 (přiznání k dani z příjmů fyzických osob)
- Příloha č. 2 -- dílčí základ daně z příjmů z nájmu (§ 9)
V příloze č. 2 uvádíte:
- Celkové příjmy z nájmu za rok
- Výdaje (paušální nebo skutečné)
- Dílčí základ daně (příjmy − výdaje)
Pokud je výsledkem ztráta (výdaje převyšují příjmy), u § 9 nelze ztrátu uplatnit oproti jiným druhům příjmů. Ztráta z pronájmu je "nevyužita" -- nelze ji převádět do dalších let ani kompenzovat s příjmy z podnikání.
DPH a pronájem nemovitostí
Pronájem nemovitostí je z pohledu DPH specifický:
Bydlení: osvobozeno povinně
Pronájem bytů a rodinných domů určených k bydlení je vždy osvobozen od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a zákona o DPH). Pronajímatel z nájemného DPH neúčtuje a nemůže si odečíst DPH z nákladů na tuto nemovitost.
Komerční prostory: možnost zdanění
Pronájem komerčních prostor (kanceláře, sklady, nebytové prostory) je pro plátce DPH rovněž základně osvobozen, ale plátce si může zvolit dobrovolné zdanění, pokud nájemce je plátce DPH. Toto zdanění umožňuje uplatnit odpočet DPH na vstupu (z oprav, rekonstrukcí apod.).
Obrat a povinná registrace k DPH
Příjmy z pronájmu nemovitostí jsou zpravidla osvobozená plnění bez nároku na odpočet. Pro účely obratu pro povinnou registraci k DPH se tato plnění nezapočítávají -- výjimkou je situace, kdy pronájem nemovitostí je "vedlejší hospodářskou činností" plátce DPH (pak se do obratu počítají).
Pokud jste OSVČ a máte zároveň příjmy ze samostatné činnosti (§ 7) a z pronájmu (§ 9), obrat pro DPH se sčítá z obou zdrojů. Překroční limitu 2 000 000 Kč se může přiblížit rychleji, než čekáte.
Nájemné a krátkodobé pronájmy (Airbnb)
Krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com je daňově složitější:
- Pokud jde o příležitostnou aktivitu (pár týdnů ročně), lze uplatnit § 9 ZDP
- Při soustavném a organizovaném provozování se jedná o ubytovací živnost (§ 7 ZDP) se všemi odvody
- Příjmy z platforem jsou zdanitelné bez ohledu na to, zda je platforma hlásí finančnímu úřadu (od roku 2025 mají platformy oznamovací povinnost dle DAC7)
- Vstup do snížené sazby DPH 12 % platí pro ubytovací služby -- plátce DPH s krátkodobým pronájmem fakturuje s 12% sazbou
Praktické tipy pro pronajímatele
- Evidujte všechny příjmy -- bankovní výpisy, výpisy z platebních platforem. Finanční úřad může porovnat přiznané příjmy s výpisy z účtu.
- Uchovávejte doklady k výdajům -- faktury za opravy, pojistné smlouvy, hypoteční výpisy. Alespoň 3 roky, u plátců DPH 10 let.
- Zvažte odpisy -- při skutečných výdajích mohou odpisy nemovitosti výrazně snížit základ daně. Vyžaduje ocenění nemovitosti na vstupu do evidence.
- Nájemní smlouva -- písemná nájemní smlouva je dobrý podklad pro finanční úřad i ochranu pronajímatele.
- Komunikujte s nájemcem o zálohuích na energie -- přeúčtované zálohy na energie nejsou vaším příjmem, jen správa cizích prostředků. Skutečné vyúčtování je příjem/výdaj.
Shrnutí
Příjmy z pronájmu nemovitostí fyzické osoby se zdaňují dle § 9 ZDP. Výdaje lze uplatnit paušálně (30 %, max. 600 000 Kč) nebo jako skutečné doložené náklady (opravy, pojistné, úroky, odpisy). Na příjmy z § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojistné. Pronájem bytu k bydlení je od DPH osvobozen povinně; komerční prostory může plátce DPH zdanit dobrovolně. Příjmy se přiznávají v Příloze č. 2 formuláře DPFDP7 do termínu 1. dubna (papírové) nebo 4. května 2026 (elektronické podání).