Přiznání kvůli pronájmu musíte podat, pokud vaše roční příjmy z nájmu spolu s dalšími zdanitelnými příjmy — včetně mzdy — přesáhnou 50 000 Kč. Výjimku má zaměstnanec, který má mzdu jen od jednoho zaměstnavatele (nebo postupně od více) a u všech podepsal prohlášení poplatníka: mzdu do součtu nepočítá a přiznání podává, až když nájem spolu s dalšími příjmy mimo mzdu přesáhne 20 000 Kč. V obou případech se počítají příjmy, tedy částka, kterou jste od nájemníka skutečně přijali, ne zisk po odečtení výdajů.
Sněmovnou už prošel a prezident podepsal zákon, který má oba limity od roku 2027 zvýšit na 100 000 Kč, respektive 40 000 Kč. K 25. 9. 2026 ale ještě nebyl vyhlášen ve Sbírce zákonů, takže pro příjmy roku 2026 platí beze změny dosavadní limity 50 000 a 20 000 Kč. Pojďme se na obě hranice, výjimky i blížící se změnu podívat podrobně — základní pravidla zdanění nájmu podle § 9 shrnuje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně.
Otázka se týká hlavně těch, kdo mají nájem jako jediný nebo hlavní vedlejší příjem — bez zaměstnání, bez podnikání, jen s pronajatým bytem nebo pokojem. U OSVČ, které navíc podnikají, je odpověď obvykle jednoduchá: přiznání kvůli podnikání podat musí tak jako tak, a nájem do něj jen doplní.
Obecný limit: 50 000 Kč ročně
Podle § 38g odst. 1 zákona o daních z příjmů (ZDP) musí přiznání podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně, přesáhly 50 000 Kč — s výjimkou příjmů od daně osvobozených a příjmů zdaněných srážkovou daní. Do tohoto limitu se počítá i příjem z nájmu podle § 9 ZDP. Přiznání musí podat i ten, komu z pronájmu vznikla daňová ztráta, tedy když byly výdaje vyšší než příjmy.
Do limitu 50 000 Kč se počítají všechny příjmy, které jsou předmětem daně — tedy i mzda ze zaměstnání (§ 6), příjmy z podnikání (§ 7), kapitálové výnosy (§ 8), nájem (§ 9) i ostatní příjmy (§ 10), například z příležitostné činnosti. Nepočítají se jen příjmy osvobozené a příjmy zdaněné srážkovou daní — typicky dohoda o provedení práce do zákonného limitu bez podepsaného prohlášení nebo úroky z účtu u české banky. Běžnou mzdu přitom zaměstnavatel nezdaňuje srážkovou daní, ale zálohami na daň, a ty se v přiznání jen započtou.
Zaměstnanec má zvláštní výjimku podle § 38g odst. 2 ZDP, kterou popisuje následující oddíl. Kdo ji nesplní — například při souběhu dvou zaměstnání, kdy prohlášení může podepsat jen u jednoho zaměstnavatele —, se řídí obecným limitem: se mzdou nad 50 000 Kč podává přiznání vždy a nájem v něm uvede celý, i kdyby byl jen pár tisíc korun ročně.
Zaměstnanec s prohlášením: hranice 20 000 Kč
Máte-li vedle nájmu i zaměstnání, mzdu dostáváte jen od jednoho zaměstnavatele (nebo postupně od více, třeba po změně práce) a u všech jste podepsali prohlášení poplatníka, § 38g odst. 2 ZDP vám dává výjimku: mzdu do součtu nepočítáte a přiznání nemusíte podávat, pokud vaše ostatní příjmy podle § 7 až 10 (mimo osvobozených a srážkových) nepřesáhnou 20 000 Kč. Nájem přes tuto hranici vás tedy k podání přiznání zaváže, i kdyby byl hluboko pod obecným limitem 50 000 Kč.
Bez podepsaného prohlášení tahle výjimka neplatí. Pracujete-li pro dva zaměstnavatele souběžně, nebo jste prohlášení nepodepsali vůbec, počítá se do obecného limitu 50 000 Kč i vaše mzda — a s ní ho překročíte prakticky vždy. Přiznání pak podáváte a nájem do něj patří celý, bez ohledu na jeho výši.
Pět příkladů
Paní Vzorová nemá zaměstnání ani jiné zdanitelné příjmy a pronajímá garsonku za 3 800 Kč měsíčně, ročně tedy 45 600 Kč. Protože je to pod obecným limitem 50 000 Kč, přiznání podávat nemusí.
Pan Vzorový je zaměstnaný u jediného zaměstnavatele a má u něj podepsané prohlášení. Navíc pronajímá byt po rodičích za 2 000 Kč měsíčně, ročně 24 000 Kč. Přestože je to hluboko pod obecným limitem 50 000 Kč, přesahuje to zaměstnaneckou hranici 20 000 Kč — pan Vzorový proto musí přiznání podat, i když jde jen o vedlejší příjem v řádu tisícikorun měsíčně.
Paní Vzorová má souběžně dva pracovní poměry u dvou zaměstnavatelů — prohlášení poplatníka má podepsané jen u jednoho z nich, u druhého ho podepsat nemůže. Navíc pronajímá sklep za 500 Kč měsíčně, ročně 6 000 Kč. Výjimku pro zaměstnance nemá, takže se řídí obecným limitem 50 000 Kč, do kterého se počítají i obě mzdy. Ty dohromady činí přes 400 000 Kč ročně a limit samy překračují — přiznání tedy podat musí a nájem 6 000 Kč v něm uvede celý.
Paní Vzorová podniká jako OSVČ a k tomu pronajímá byt za 4 500 Kč měsíčně, ročně 54 000 Kč. Přiznání musí podat kvůli podnikání i kvůli výši nájmu zvlášť — a jakmile přiznání podává, musí v něm podle § 38g odst. 3 ZDP uvést úplně všechny své zdanitelné příjmy, tedy i nájem, který by sám o sobě klidně mohl být pod limitem.
Pan Vzorový pronajímá byt za 80 000 Kč ročně, ale ten samý rok musel opravit střechu za 95 000 Kč a uplatňuje skutečné výdaje. Výsledkem je daňová ztráta 15 000 Kč. Přesto musí přiznání podat — limit 50 000 Kč se poměřuje s přijatými 80 000 Kč, ne s výsledným hospodařením. Přiznání se ostatně podává i tehdy, když z něj vyjde ztráta.
| Situace | Roční nájem | Musí podat přiznání? |
|---|---|---|
| Bez zaměstnání, žádné jiné příjmy | 45 600 Kč | Ne (pod 50 000 Kč) |
| Zaměstnanec s podepsaným prohlášením | 24 000 Kč | Ano (nad 20 000 Kč) |
| Dvě zaměstnání souběžně, prohlášení jen u jednoho | 6 000 Kč | Ano — mzda se počítá do limitu 50 000 Kč |
| OSVČ, přiznání podává tak jako tak | 54 000 Kč | Ano — a uvede se vždy, i pod limitem |
| Skutečné výdaje vyšší než příjem (ztráta) | 80 000 Kč | Ano — limit se poměřuje s příjmem, ne se ztrátou |
Termíny podání za rok 2025 i 2026
Za zdaňovací období 2026 (podání v roce 2027) platí tyto termíny: papírové přiznání do čtvrtka 1. 4. 2027, elektronické přiznání (pokud nebylo podáno do tří měsíců po skončení období) do pondělí 3. 5. 2027, s daňovým poradcem na základě plné moci do čtvrtka 1. 7. 2027. Finanční správa termíny pro rok 2027 podle svého webu k 25. 9. 2026 ještě oficiálně nezveřejnila, vyplývají ale přímo ze zákona a kalendáře. Pro srovnání: za právě uplynulé období 2025 platily termíny 1. 4. 2026 papírově a 4. 5. 2026 elektronicky — elektronický termín nepřipadá vždy přesně na 1. 5., protože 1. květen je Svátek práce, tedy vždy svátek a den pracovního klidu, a pokud navíc padne na víkend, posouvá se lhůta až na nejbližší pracovní den.
| Období | Papírově | Elektronicky (po 3 měsících) | S poradcem |
|---|---|---|---|
| 2025 (podání 2026) | 1. 4. 2026 | 4. 5. 2026 | 1. 7. 2026 |
| 2026 (podání 2027) | 1. 4. 2027 | 3. 5. 2027 | 1. 7. 2027 |
Kompletní přehled i s dalšími povinnostmi OSVČ najdete v článku Daňový kalendář OSVČ 2026.
Co chystá rok 2027: limity 100 000 a 40 000 Kč
Poslanecká sněmovna schválila 15. 7. 2026 zákon o evidenci tržeb (takzvaný EET 2.0), který má mimo jiné zvýšit limit pro povinné podání přiznání ze současných 50 000 na 100 000 Kč a zaměstnaneckou hranici z 20 000 na 40 000 Kč. Po vrácení Senátem s pozměňovacími návrhy Sněmovna 9. 9. 2026 setrvala na svém znění a prezident zákon podepsal 17. 9. 2026. Podle textu zákona má nabýt účinnosti 1. ledna 2027, poprvé by se tedy zvýšené limity použily až pro zdaňovací období 2027, tedy pro přiznání podávaná v roce 2028.
Nepleťte si to s limitem 50 000 Kč pro paušalisty
Stejné číslo 50 000 Kč se v zákoně objevuje ještě jednou, ale v úplně jiné souvislosti — jako limit vedlejších příjmů (nájem, kapitálový majetek, ostatní příjmy), který smí mít paušalista, aniž by mu přestala platit paušální daň. Jde o dva samostatné limity s jiným účelem i jinými důsledky při překročení. Pokud jste v paušálním režimu, přečtěte si raději článek Paušální daň a pronájem bytu, který se věnuje výhradně jemu.
Jak si to sami ověřit krok za krokem
- Zjistěte, jestli máte mzdu jen od jednoho zaměstnavatele (nebo postupně od více) a u všech podepsané prohlášení poplatníka.
- Pokud ano, sečtěte jen ostatní příjmy podle § 7 až 10 — nájem, honoráře, příležitostné příjmy nad rámec osvobození, kapitálové výnosy nezdaněné srážkou — a porovnejte je s hranicí 20 000 Kč.
- Pokud ne — nemáte zaměstnání, pracujete pro dva zaměstnavatele souběžně nebo prohlášení podepsané nemáte —, sečtěte všechny zdanitelné příjmy včetně mzdy a porovnejte je s obecnou hranicí 50 000 Kč. Příjmy osvobozené a zdaněné srážkovou daní nepočítáte.
- Podáváte-li přiznání z jiného důvodu, například kvůli podnikání, uveďte v něm i příjmy z nájmu pod limitem — jakmile přiznání podáváte, musí obsahovat všechny zdanitelné příjmy.
- Termín podání pohlídejte podle kalendáře výše. Co hrozí za pozdní podání, popisuje článek Pozdní podání daňového přiznání, a pokud přiznání zapomenete podat úplně, řešením je dodatečné daňové přiznání.
- Nejste-li si jistí zařazením některého příjmu, poraďte se s daňovým poradcem — chybné posouzení se zpětně opravuje hůř než včasné ověření.
Postup platí bez ohledu na to, jestli je vaším jediným dalším příjmem nájem, nebo k němu máte i honoráře, kapitálové výnosy nebo příležitostné přivýdělky — rozhoduje vždy součet za celý kalendářní rok, ne jednotlivá položka zvlášť.
Jak to řeší Taxorio
Taxorio je aplikace na fakturaci a evidenci pro OSVČ, ne pro veškerá podání k dani z příjmů. Přílohu pro příjmy z nájmu podle § 9 negeneruje — pokud kvůli nájmu přiznání podáváte, tuto část si doplníte přímo v aplikaci Moje daně nebo v programu EPO. Pokud navíc podnikáte a Taxorio používáte na fakturaci, základní přiznání v plánu PRO pokrývá jen dílčí základ podle § 7 — nájem si do něj doplníte ručně. Termíny přiznání i dalších povinností najdete v daňovém kalendáři přímo na přehledu aplikace.