Ano — pronajmete-li soukromý byt nebo dům firmě, příjem z nájmu zůstává i tak podle § 9 zákona o daních z příjmů, pokud nemovitost nemáte zařazenou ve svém obchodním majetku jako OSVČ. Firma jako nájemce od vás nepotřebuje fakturu v pravém slova smyslu — jako doklad pro účetnictví jí obvykle stačí nájemní smlouva spolu s dokladem o úhradě. Jste-li plátce DPH, nájem bytu k bydlení je vždy osvobozen a zdanění zvolit nemůžete; u kanceláře nebo jiných nebytových prostor pronajatých jinému plátci pro jeho podnikání zdanění zvolit můžete.
Pojďme si projít, kdy nájem firmě zůstává v § 9 a kdy už jde o § 7, co firma jako nájemce reálně potřebuje, a jak se liší DPH u neplátce a plátce.
Kdy je nájem firmě pořád § 9, a kdy už § 7
To, kdo je nájemcem, na zařazení příjmu nemá vliv — rozhoduje, jestli je pronajímaná nemovitost součástí vašeho obchodního majetku jako OSVČ. Nájem majetku zařazeného v obchodním majetku je příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 odst. 2 písm. b) zákona o daních z příjmů, ne podle § 9. Naopak nemovitost, kterou evidujete podle § 9 odst. 6 (tedy jako běžný pronajímaný majetek mimo podnikání), se podle výkladu Finanční správy za obchodní majetek nepovažuje.
Pronajmete-li tedy soukromý byt firmě, aniž byste ho sami jako OSVČ měli v obchodním majetku, jde o § 9 stejně, jako kdyby nájemcem byla fyzická osoba. Rozdíl mezi oběma paragrafy podrobně vysvětluje pilířový článek Pronájem nemovitosti a daně.
Nájem obchodního majetku: stejný paušál, jiné pojistné
Rozdíl mezi § 9 a § 7 není jen v čísle paragrafu. Výdajový paušál 30 % se stropem 600 000 Kč je u obou stejný, ale nájem obchodního majetku se navíc promítá do dílčího základu daně podle § 7, ze kterého se počítá vyměřovací základ pro sociální i zdravotní pojištění — pokud už jako OSVČ vykonáváte i jinou samostatnou činnost. Nájem podle § 9 do vyměřovacího základu nevstupuje nikdy.
Samotný pronájem nemovitosti přitom není výdělečnou činností, která by sama o sobě zakládala účast OSVČ na důchodovém pojištění — týká se to jen toho, kdo už jinou samostatnou činnost provozuje a nemovitost k ní má přiřazenou jako obchodní majetek.
| § 9 — soukromý nájem | § 7 — nájem obchodního majetku | |
|---|---|---|
| Výdajový paušál | 30 %, strop 600 000 Kč | 30 %, strop 600 000 Kč |
| Sociální a zdravotní pojištění | neplatí se | vstupuje do základu, má-li poplatník i jinou SVČ |
| Dopad na obrat pro DPH | počítá se, pokud není příležitostné | počítá se stejně jako u § 9 — pro DPH jde o tentýž nájem nemovité věci, pokud není příležitostný |
Co firma jako nájemce potřebuje jako doklad
Pronajímáte-li byt jako soukromá osoba podle § 9 — nejste plátce DPH ani nepronajímáte v rámci podnikání jako OSVČ —, nemáte zákonnou povinnost vystavovat fakturu v podobě, jakou zná zákon o DPH nebo obchodní praxe. Firmě jako nájemci pro její účetnictví obvykle postačí nájemní smlouva s uvedenou výší nájemného a doklad o skutečné úhradě, typicky výpis z bankovního účtu nebo potvrzení o přijaté platbě.
Firma ABC s.r.o. si od pana Vzorového pronajala kancelář za 20 000 Kč měsíčně, tedy 240 000 Kč ročně. Kancelář nemá pan Vzorový v obchodním majetku a DPH plátcem není — firmě proto místo faktury posílá jen nájemní smlouvu a každý měsíc potvrzení o přijaté platbě; to firmě jako podklad k zaúčtování nákladu postačí.
Jste-li naopak plátce DPH, nebo nájem provozujete jako OSVČ v rámci vlastního podnikání (nemovitost v obchodním majetku), postupujete jako každý jiný poskytovatel plnění — vystavujete doklad s náležitostmi podle svého statusu, případně daňový doklad podle pravidel pro plátce.
Neplátce DPH: doklad bez daně
Neplátce DPH na dokladu za nájem českou DPH neuvádí — je to logický důsledek toho, že plátcem není. Týká se to jak soukromého pronajímatele podle § 9, tak OSVČ, která nemovitost pronajímá v rámci podnikání jako neplátce. Rozdíly mezi statusy shrnuje článek Rozdíl mezi plátcem a neplátcem DPH, náležitosti dokladu neplátce pak Faktura neplátce DPH: náležitosti a vzor 2026.
Plátce DPH: osvobozeno, nebo volba zdanění
Nájem nemovité věci je u plátce DPH obecně osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Plátce, který pronajímá nebytové prostory — třeba kancelář nebo dílnu — jinému plátci pro jeho podnikání, se ale může rozhodnout nájem zdanit. Zákon pro to nepředepisuje zvláštní formu ani oznámení finančnímu úřadu — rozhodnutí se projeví tím, že na dokladu uplatníte daň. Dohodu o ceně s DPH je přesto rozumné mít písemně v nájemní smlouvě. Volba dává smysl hlavně tehdy, když si chcete zachovat nárok na odpočet u nákladů spojených s nemovitostí, například u rekonstrukce. Přehled osvobozených plnění najdete v článku Osvobození od DPH.
Kdyby byl pan Vzorový z předchozího příkladu plátcem DPH a firma ABC s.r.o. byla také plátcem, mohl by se rozhodnout nájem kanceláře zdanit. K měsíčnímu nájemnému 20 000 Kč by pak připočítal 21% DPH, tedy 4 200 Kč, celkem by firmě fakturoval 24 200 Kč, a firma by si těch 4 200 Kč mohla nárokovat jako odpočet.
U bydlení volba zdanění není možná vůbec, i kdyby byla firma sebevětší a byt používala pro cokoliv. Zákon ji vylučuje pro rodinný dům, obytný prostor, bytovou jednotku (smí mít jen garáž, sklep nebo komoru), stavbu s aspoň 60 % obytné plochy a související pozemek — bez ohledu na to, jak nájemce prostor formálně využívá.
| Typ prostoru | DPH u plátce | Lze zvolit zdanění? |
|---|---|---|
| Byt, rodinný dům k bydlení (i se sídlem firmy) | vždy osvobozeno | ne |
| Kancelář, dílna, sklad — nájemce plátce, pro podnikání | osvobozeno, nebo 21 % při volbě | ano |
| Krátkodobý nájem (do 48 hodin nepřetržitě) | vždy zdaněno | netýká se, zdaňuje se automaticky |
Sídlo firmy v bytě
Mít v soukromém bytě zapsané sídlo firmy je běžné a samo o sobě na DPH klasifikaci prostoru nic nemění — z pohledu zákona jde pořád o obytný prostor, i kdyby v něm firma měla jen adresu pro rejstřík. Volba zdanění tedy ani v tomto případě nepřipadá v úvahu. Zápis sídla do obchodního rejstříku je spíš otázkou souhlasu vlastníka bytu, případně SVJ nebo nájemní smlouvy, než otázkou DPH.
Co si od firmy pohlídat u nájemní smlouvy
Ať už jde o byt, nebo kancelář, do smlouvy patří přesná identifikace obou stran, popis pronajímaného prostoru, výše nájemného a jeho splatnost, způsob úhrady a případně i to, kdo hradí služby spojené s užíváním prostoru — elektřinu, úklid nebo internet. U kanceláře nebo dílny bývá běžné, že si je firma jako nájemce zajišťuje a hradí sama, u bytu naopak často zůstávají v režii pronajímatele a promítají se do výše nájemného nebo samostatných záloh. Pronajímáte-li nebytový prostor, který nájemce — třeba OSVČ — sám uplatňuje jako svůj náklad, může se vám hodit i pohled z druhé strany v článku Nájem kanceláře nebo dílny jako náklad. Podklady k platbě a její splatnosti pak shrnuje Splatnost faktury 2026.
Pronajímáte vedle tohoto bytu nebo kanceláře ještě další nemovitosti a blížíte se limitu obratu pro DPH? Přečtěte si Nájemné a obrat pro DPH. Jste paušalista a řešíte, jak se nájem počítá do limitu 50 000 Kč pro vedlejší příjmy? Podívejte se na Paušální daň a pronájem bytu.
Jak to řeší Taxorio
Pravidelnou fakturu za nájem (měsíčně nebo jednou za 3, 6 či 12 měsíců, plán PRO) má smysl v Taxoriu nastavit tehdy, když nemovitost skutečně máte jako součást svého podnikání jako OSVČ a nájem je vaším příjmem podle § 7 — třeba pronajímáte kancelář nebo dílnu z obchodního majetku. Postup popisuje nápověda Pravidelné faktury. Pro čistě soukromý nájem bytu podle § 9 v Taxoriu fakturu nevystavujte — aplikace by ji zaevidovala jako příjem z podnikání, což neodpovídá skutečnosti; vystačíte si s nájemní smlouvou a dokladem o platbě popsanými výše. Obecný postup, jak faktura v Taxoriu vypadá a co má obsahovat, najdete v nápovědě Jak vystavit fakturu.