Zaměstnanec přijde do banky s potvrzením o příjmu a je hotovo. OSVČ přijde s daňovým přiznáním — a najednou zjistí, že částka, kterou banka vidí jako „její příjem", nemá s realitou na běžném účtu skoro nic společného. Není to nespravedlnost vůči podnikatelům, je to logický důsledek toho, jak funguje český daňový systém v kombinaci s tím, jak banky musí prokazatelně doložit vaši schopnost splácet. V roce 2026 k tomu navíc přibyla nová pravidla ČNB pro investiční nemovitosti. Pojďme si to rozebrat prakticky — co banka vidí, co s tím dělá paušální daň a co můžete udělat, abyste na hypotéku dosáhli bez zbytečných překvapení.
Limity ČNB v roce 2026: co platí a pro koho
Česká národní banka stanovuje horní hranice pro poskytování hypoték formou doporučení, kterým se banky v drtivé většině řídí. Pro hypotéky na vlastní bydlení v roce 2026 platí:
- LTV (loan to value) — poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti — maximálně 80 %.
- Žadatelé do 36 let mohou dosáhnout až na 90 % hodnoty nemovitosti.
Ukazatele DSTI (podíl splátky na čistém měsíčním příjmu) a DTI (podíl celkového dluhu na čistém ročním příjmu) ČNB u běžných hypoték na vlastní bydlení deaktivovala — DSTI od července 2023, DTI od ledna 2024. Neznamená to, že banka bude půjčovat bez rozmyslu: horní hranici splátky vůči vašemu příjmu si každá banka nastavuje sama, interním pravidlem. Ale plošný centrální limit, kolik procent příjmu smí splátka spolykat, momentálně neexistuje.
Nově od 1. dubna 2026 ČNB zpřísnila podmínky pro hypotéky na investiční nemovitost — typicky byt určený k pronájmu, nebo už třetí a další obytná nemovitost v portfoliu žadatele. Zde platí:
- LTV maximálně 70 % (tedy nižší než u vlastního bydlení).
- DTI maximálně 7násobek čistého ročního příjmu — u investičních úvěrů se tedy limit celkové zadluženosti vrátil, byť s vyšším stropem.
Pro OSVČ, které uvažují o koupi bytu k pronájmu jako o vedlejším podnikání, je tohle důležitý rozdíl — u investičního úvěru se počítá s přísnějšími parametry a banka bude o to pečlivěji zkoumat, jaký příjem jí vlastně dokážete doložit.
Jak banka „vidí" váš příjem — a proč to není obrat
Tady je jádro problému, který každý rok překvapí desítky OSVČ těsně před podpisem úvěrové smlouvy. Banka nehodnotí, kolik jste za rok vyfakturovali. Hodnotí, kolik vám z toho podle daňového přiznání zbylo — tedy základ daně, na který se pak dívá jako na váš disponibilní příjem, ze kterého budete splácet.
Většina bank vychází z základu daně (příjmy minus výdaje) v daňovém přiznání, případně z posledních dvou zdaňovacích období, a z něj odvozuje průměrný měsíční příjem. Některé banky alternativně pracují s procentem z obratu — ale i tady bývá procento konzervativní a přístup se banku od banky liší. Jistota v podobě jednoho univerzálního vzorce neexistuje, proto se vyplatí zjistit si postup přímo u konkrétní banky ještě před podáním žádosti.
Kde to bolí nejvíc: pokud uplatňujete paušální výdaje 60 %, banka z pohledu daňového přiznání vidí jen zlomek toho, co jste reálně vydělali. Modelový příklad pro rok 2026:
| Roční fakturace | 1 200 000 Kč |
|---|---|
| Paušální výdaje 60 % | 720 000 Kč |
| Základ daně | 480 000 Kč |
| „Příjem pro banku" měsíčně | cca 40 000 Kč |
Čtyřicet tisíc měsíčně před zdaněním a odvody přitom vůbec nemusí odpovídat tomu, kolik peněz vám reálně zbývá na účtu. Pro banku je to ale jediné oficiální číslo, které má k dispozici — a právě proto paušální výdaje, které jsou daňově výhodné, dokážou hypoteční proces zkomplikovat. Víc k tomu, jak si paušální výdaje spočítat proti skutečným nákladům, najdete v článku paušální výdaje vs. skutečné výdaje, a o tom, kolik vám z fakturace skutečně zůstane po dani a odvodech, píšeme v článku kolik OSVČ zůstane z fakturace.
Paušální daň: proč tu chybí daňové přiznání, které banka chce vidět
Pokud jste v režimu paušální daně, situace je jiná a v mnoha ohledech těžší. U paušální daně se nepodává klasické daňové přiznání s výkazem příjmů a výdajů — a tím padá hlavní podklad, ze kterého banky obvykle vycházejí. Banky si pak musí příjem odvodit jinak — typicky z výpisů podnikatelského účtu, případně z jiných dokladů o obratu, které jim doložíte.
Přístup jednotlivých bank se tu výrazně liší a bývá spíše konzervativnější než u klasického režimu, protože banka nemá „úřední" číslo, o které by se mohla opřít, a musí si vytvořit vlastní obrázek o vaší platební schopnosti. Pokud plánujete žádost o hypotéku v dohledné době, vyplatí se to zohlednit už při rozhodování mezi paušální daní a klasickým vedením daňové evidence — víc v článku paušální daň OSVČ 2026. Ať zvolíte kterýkoli režim, mít k dispozici přehlednou evidenci příjmů a výdajů za poslední roky je základ, na kterém banka staví — jak evidenci vést správně, popisujeme v článku evidence příjmů a výdajů.
Co reálně pomáhá, když se na hypotéku chystáte
Ze zkušenosti OSVČ, kterým se žádost povedla bez zbytečných průtahů, se dá poskládat několik konkrétních kroků:
- Dvě uzavřená daňová období podnikání. Banky téměř vždy chtějí vidět historii, ne jen jeden rok — čerstvě začínající OSVČ to mají výrazně těžší, bez ohledu na to, jak slibně jim podnikání běží.
- Nekrátit základ daně agresivně rok dva před žádostí. Pokud víte, že za rok nebo dva budete žádat o úvěr, zvažte, zda se vyplatí každý výdaj a slevu vytěžit do posledního haléře. Vyšší vykázaný základ daně znamená vyšší daň teď — ale i vyšší prokazatelný příjem u banky později. Je to vědomý obchod mezi nižší daní dnes a lepší bonitou zítra, ne chyba v účetnictví.
- Bezdlužnost vůči FÚ a na zálohách sociálního a zdravotního pojištění. Banky si potvrzení o bezdlužnosti běžně vyžadují a jakýkoli nedoplatek žádost minimálně zpomalí.
- Pořádek v evidenci příjmů. Čitelný přehled toho, kolik jste kdy fakturovali a kolik z toho bylo skutečně uhrazeno, usnadňuje bance i vám samotným rychle doložit historii, aniž byste dohledávali doklady zpětně ve výpisech.
- Oddělený podnikatelský a soukromý účet. Když se osobní a firemní platby míchají na jednom účtu, je extrémně obtížné z výpisu cokoli přehledně doložit — a banka to po vás bude chtít rozklíčovat.
Odpočet úroků z hypotéky — nezapomeňte na druhou stranu rovnice
Jakmile hypotéku na vlastní bydlení získáte, otevírá se vám i daňová výhoda: úroky z úvěru na bydlení lze odečíst od základu daně, u úvěrů sjednaných od roku 2021 až do limitu 150 000 Kč ročně. Jak si odpočet nárokovat a na co si dát pozor, se dočtete v článku odpočet úroků z hypotéky.
Jak si připravit podklady bez stresu na poslední chvíli
Banka bude chtít vidět daňová přiznání, přehledy o příjmech a výdajích, případně výpisy z podnikatelského účtu za poslední období. Čím dřív máte tyhle podklady po ruce v přehledné podobě, tím rychleji žádost projde a tím míň nervozity to celé provází.
V Taxoriu vedete knihu příjmů a výdajů průběžně u každého dokladu, takže přehled o obratu i o skutečném základu daně nemusíte složitě dohledávat těsně před schůzkou s bankéřem — export si připravíte na pár kliknutí. Finanční dashboard navíc ukazuje váš zisk průběžně během roku, takže víte, jak na tom „pro banku" zhruba jste, ještě dřív než o hypotéku vůbec požádáte, a máte čas případně upravit strategii uplatňování výdajů s dostatečným předstihem.
Shrnutí
Hypotéka pro OSVČ v roce 2026 stojí na dvou pilířích: obecných limitech ČNB (LTV 80 % pro vlastní bydlení, 90 % do 36 let, u investičních nemovitostí od dubna 2026 LTV 70 % a DTI do 7násobku ročního příjmu) a interních pravidlech konkrétní banky, protože DSTI a DTI u běžných hypoték centrálně stanovené nejsou. Klíčové ale je pochopit, že banka nepočítá s vaším obratem, nýbrž se základem daně z přiznání — a že paušální výdaje i paušální daň toto číslo citelně snižují nebo úplně mění způsob, jakým se příjem prokazuje. Kdo se na hypotéku připraví s ročním nebo dvouletým předstihem, má šanci nastavit si daňovou strategii tak, aby dosáhl na to, co potřebuje, aniž by na poslední chvíli zjistil, že mu na papíře „nevychází" příjem, který ve skutečnosti má.