Pronajmout byt na pár nocí přes Airbnb nebo Booking.com vypadá jako jednoduchý přivýdělek — hostům uklidíte, vyměníte povlečení, pošlete odkaz na chytrý zámek a peníze přijdou na účet. Daňově je to ale něco úplně jiného než klasický dlouhodobý pronájem bytu. Správní soudy i finanční správa se dlouhodobě shodují: opakované krátkodobé ubytování turistů je ubytovací služba, tedy podnikání, ne nájem. A od roku 2026 k tomu přibývá i nový registr eTurista, který má srovnat evidenci ubytovatelů v celé zemi. V tomto článku si projdeme, co to prakticky znamená pro živnost, daně, DPH i registraci.
Krátkodobý pronájem není totéž co dlouhodobý nájem
Tohle rozlišení je základ, na kterém stojí úplně všechno ostatní. Když pronajímáte byt jednomu nájemníkovi na měsíce nebo roky, jde o nájem podle občanského zákoníku a daňově o § 9 zákona o daních z příjmů — tomu jsme se podrobně věnovali v článcích Zdanění příjmů z pronájmu a Pronájem nemovitosti a daně v roce 2026, na které se zde záměrně jen odkazujeme a nebudeme je znovu rozepisovat. Airbnb a podobné krátkodobé pronájmy jsou ale jiný případ: hostům neposkytujete jen prostor, ale i službu — úklid mezi pobyty, výměnu prádla, často recepci nebo poradenství, co navštívit. Judikatura správních soudů opakovaně potvrdila, že takto pojaté opakované ubytování turistů má znaky podnikání, ne pasivního nájmu.
| Znak | Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking) | Dlouhodobý nájem bytu |
|---|---|---|
| Daňový režim | § 7 — příjem ze samostatné činnosti | § 9 — příjem z nájmu |
| Živnost | Ano, volná živnost „ubytovací služby" | Ne, živnost se nevyžaduje |
| Sociální a zdravotní pojištění | Ano, platí se | Ne, neplatí se |
| Paušální výdaje | 60 % z příjmů | 30 % z příjmů |
| Typický charakter | Opakované pobyty na noci až dny, úklid a servis mezi hosty | Jeden nájemník na měsíce či roky, bez doprovodných služeb |
Živnost a paušální výdaje 60 %
Protože jde o § 7, potřebujete živnostenské oprávnění — volnou živnost v oboru „ubytovací služby". Vyřídíte ji na živnostenském úřadě nebo přes Czech POINT, u volné živnosti se neprokazuje odborná způsobilost. Bez živnosti sice můžete formálně příjem přiznat, ale vystavujete se riziku sankce za neoprávněné podnikání a navíc byste přišli o výhodnější paušál.
U výdajů máte na výběr stejně jako u jiných živností: paušální výdaje 60 % z příjmů (typické pro volné živnosti), nebo skutečné výdaje — energie, úklidové prostředky, spotřební vybavení, opravy, případně odpisy vybavení bytu. Který způsob se vyplatí víc, popisujeme obecně v článku Paušální výdaje vs. skutečné výdaje. U ubytovacích služeb s vyššími reálnými náklady (časté praní, úklidové firmy, spotřeba energií na krátké pobyty) se vyplatí si oba scénáře spočítat, ne automaticky sáhnout po paušálu.
Sociální a zdravotní pojištění — tady je zásadní rozdíl
Na rozdíl od dlouhodobého nájmu podle § 9, kde se sociální ani zdravotní pojištění neplatí, u ubytovacích služeb podle § 7 se OSVČ přihlašuje k sociálnímu i zdravotnímu pojištění a platí z nich zálohy stejně jako z jakékoli jiné samostatné výdělečné činnosti. Pokud jde o vedlejší činnost při zaměstnání, uplatní se pravidla vedlejší činnosti, u hlavní činnosti minimální zálohy. Tohle bývá největší překvapení pro lidi, kteří přecházeli z představy „jen pronajímám byt" — u Airbnb se tak nestane.
DPH: dřív, než čekáte — kvůli provizi platformě
Nejčastěji přehlížená past není samotné DPH z ubytování, ale DPH z provize, kterou si Airbnb nebo Booking strhává z každé rezervace. Provize je služba přijatá od zahraniční osoby usazené v jiném státě EU, a to i pro drobného hostitele bez obratu znamená povinnost registrace jako identifikovaná osoba podle § 6h zákona o DPH — a to do 15 dnů od přijetí takové služby. Jako identifikovaná osoba pak z přijaté provize sami vypočítáte a odvedete DPH ve výši 21 % (samovyměření), bez nároku na odpočet. Registrace se týká i lidí, kteří jinak vůbec nejsou plátci DPH z vlastního obratu. Podrobný postup najdete v článku Identifikovaná osoba k DPH — průvodce.
Druhá rovina je DPH ze samotného ubytování. Ubytovací služba je zdanitelné plnění se sníženou sazbou 12 %. Plátcem DPH z vlastního obratu se stáváte za standardních pravidel — po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok (plátcem od 1. ledna dalšího roku), nebo hned následujícím dnem při dosažení 2 536 500 Kč. Kdy přesně se plátcem stát musíte a jak se obrat počítá, shrnuje článek Kdy se stát plátcem DPH. Do té doby zůstáváte z hlediska vlastních tržeb neplátcem — registrace identifikované osoby kvůli provizi platformě je samostatná povinnost, která s obratem z ubytování nesouvisí.
eTurista: nový centrální registr ubytování
Vedle daní přibývá od roku 2026 i samostatná evidenční povinnost. Ministerstvo pro místní rozvoj spouští centrální registr ubytovacích služeb eTurista, který má sjednotit hlášení hostů napříč obcemi a zprůhlednit trh krátkodobých pronájmů. Harmonogram je rozložený do tří kroků:
- od 1. července 2026 — registr se spouští a ubytovatelé se do něj mohou dobrovolně zaregistrovat a získat registrační číslo;
- od 1. října 2026 — registrace se stává povinnou a platformy jako Airbnb či Booking začnou u inzerátů vyžadovat platné registrační číslo;
- od 1. ledna 2027 — plný provoz systému včetně automatického sdílení dat s dotčenými úřady.
Souběžně s tím platí od 20. května 2026 evropské nařízení 2024/1028, které platformám ukládá povinnost ověřovat registrační čísla hostitelů a mazat inzeráty, které registraci nemají. Praktický důsledek: bez registračního čísla v eTuristovi časem inzerát na Airbnb ani Booking prostě neprojde.
Obce navíc díky nové úpravě získávají pravomoc krátkodobé pronájmy na svém území omezit — typicky formou limitu počtu dní v roce, kdy lze byt takto pronajímat. Praha podobná omezení zvažuje, konkrétní podoba se ale teprve utváří — sledujte proto vyhlášky své obce, než se do dlouhodobějšího pronajímání přes platformy pustíte.
Místní poplatek z pobytu a DAC7
Za každého hosta a každý den pobytu se vybírá místní poplatek z pobytu podle vyhlášky konkrétní obce, se zákonným stropem 50 Kč na osobu a den. Poplatek vybíráte od hostů vy jako ubytovatel a následně odvádíte obci — je to samostatná povinnost nezávislá na dani z příjmů i na DPH.
Připomeňme také, že platformy jako Airbnb dnes už automaticky hlásí příjmy hostitelů finanční správě v rámci mezinárodní výměny informací DAC7 — podrobně jsme to popsali v článku Daně z prodeje na Vinted, Bazoš a DAC7 v roce 2026. Spoléhat na to, že příjem z platformy „nikdo neuvidí", tedy dávno neplatí.
Jak si udržet přehled bez tabulek v hlavě
Krátkodobý pronájem má oproti klasickému podnikání jednu specifickou vlastnost — příjmy chodí v nepravidelných dávkách z platformy (často už po odečtení provize) a výdaje jsou rozprášené mezi energie, úklidové firmy, drobné vybavení a opravy. V Taxoriu si příjmy z Airbnb i Booking zaevidujete stejně jako jakýkoli jiný příjem OSVČ, výdaje na energie, úklid nebo vybavení bytu vyfotíte účtenkou a AI sken je sám roztřídí do správných kategorií i s tipem na procento daňového uplatnění. Taxorio zároveň hlídá váš obrat pro DPH na pozadí, takže víte s předstihem, kdy se blížíte hranici pro plátcovství, a na dashboardu máte přehled, kolik vám po zdanění a pojistném z ubytování skutečně zbývá — ne jen hrubý příjem z výpisu platformy.
Shrnutí
Airbnb a podobné krátkodobé pronájmy jsou z pohledu daní podnikání, ne pasivní nájem — potřebujete živnost, platíte sociální i zdravotní pojištění a příjem patří do § 7 s paušálem 60 %, ne 30 %. K tomu se pojí dvě samostatné DPH povinnosti (identifikovaná osoba kvůli provizi a případně plátcovství z ubytování při vyšším obratu) a od roku 2026 nová registrační povinnost v systému eTurista. Kdo si tohle srovná hned na začátku, vyhne se nepříjemnému dohánění v momentě, kdy začnou platformy a úřady sdílet data automaticky.