Pronajmout byt na pár nocí přes Airbnb nebo Booking.com vypadá jako jednoduchý přivýdělek — hostům uklidíte, vyměníte povlečení, pošlete odkaz na chytrý zámek a peníze přijdou na účet. Daňově je to ale něco úplně jiného než klasický dlouhodobý pronájem bytu. Finanční správa krátkodobé ubytování přes platformy obvykle považuje za ubytovací službu, tedy za podnikání, ne za nájem. O registru eTurista se hodně mluví, ale k 25. září 2026 zákon, který by ho zavedl, neplatí. V tomto článku si projdeme, co to prakticky znamená pro živnost, daně, DPH a povinnosti, které platí už dnes.
Krátkodobý pronájem není totéž co dlouhodobý nájem
Tohle rozlišení je základ, na kterém stojí úplně všechno ostatní. Když pronajímáte byt jednomu nájemníkovi na měsíce nebo roky, jde o nájem podle občanského zákoníku a daňově o § 9 zákona o daních z příjmů — podrobný průvodce je v článku Pronájem nemovitostí a daně 2026 a srovnání obou režimů na stejném příjmu v článku Klasický nájem, nebo Airbnb?, proto je tu znovu nerozepisujeme. Airbnb a podobné krátkodobé pronájmy jsou ale jiný případ: hostům neposkytujete jen prostor, ale i službu — úklid mezi pobyty, výměnu prádla, často recepci nebo poradenství, co navštívit. Finanční správa ve své Informaci k poskytovatelům ubytovacích služeb z roku 2023 uvádí, že takto pojaté ubytování lze v zásadě považovat za ubytovací službu, nikoli za nájem, a příjmy z něj se daní podle § 7.
| Znak | Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking) | Dlouhodobý nájem bytu |
|---|---|---|
| Daňový režim | § 7 — příjem ze samostatné činnosti | § 9 — příjem z nájmu |
| Živnost | Ano, volná živnost „ubytovací služby“ | Ne, živnost se nevyžaduje |
| Sociální a zdravotní pojištění | Ano, platí se | Ne, neplatí se |
| Paušální výdaje | 60 % z příjmů (bez živnostenského oprávnění 40 %) | 30 % z příjmů |
| Typický charakter | Opakované pobyty na noci až dny, úklid a servis mezi hosty | Jeden nájemník na měsíce či roky, bez doprovodných služeb |
Živnost a paušální výdaje 60 %
Protože jde o § 7, potřebujete živnostenské oprávnění — volnou živnost v oboru „ubytovací služby“. Vyřídíte ji na živnostenském úřadě nebo přes Czech POINT, u volné živnosti se neprokazuje odborná způsobilost. Bez živnosti sice můžete formálně příjem přiznat, ale vystavujete se riziku sankce za neoprávněné podnikání a navíc byste přišli o výhodnější paušál: příjem bez živnostenského oprávnění, které jste mít měli, se podle výkladu Finanční správy daní podle § 7 odst. 1 písm. c) s paušálem jen 40 %.
U výdajů máte na výběr stejně jako u jiných živností: paušální výdaje 60 % z příjmů (typické pro volné živnosti), nebo skutečné výdaje — energie, úklidové prostředky, spotřební vybavení, opravy, případně odpisy vybavení bytu. Který způsob se vyplatí víc, popisujeme obecně v článku Paušální výdaje vs. skutečné výdaje. U ubytovacích služeb s vyššími reálnými náklady (časté praní, úklidové firmy, spotřeba energií na krátké pobyty) se vyplatí si oba scénáře spočítat, ne automaticky sáhnout po paušálu.
Sociální a zdravotní pojištění — tady je zásadní rozdíl
Na rozdíl od dlouhodobého nájmu podle § 9, kde se sociální ani zdravotní pojištění neplatí, u ubytovacích služeb podle § 7 se OSVČ přihlašuje k sociálnímu i zdravotnímu pojištění a platí z nich zálohy stejně jako z jakékoli jiné samostatné výdělečné činnosti. Pokud jde o vedlejší činnost při zaměstnání, uplatní se pravidla vedlejší činnosti, u hlavní činnosti minimální zálohy. Tohle bývá největší překvapení pro lidi, kteří přecházeli z představy „jen pronajímám byt“ — u Airbnb se tak nestane.
DPH: dřív, než čekáte — kvůli provizi platformě
Nejčastěji přehlížená past není samotné DPH z ubytování, ale DPH z provize, kterou si Airbnb nebo Booking strhává z každé rezervace. Provize je služba přijatá od osoby neusazené v Česku (Airbnb sídlí v Irsku, Booking v Nizozemsku), a to i pro drobného hostitele bez obratu znamená povinnost registrace jako identifikovaná osoba podle § 6h zákona o DPH. Jako identifikovaná osoba pak z přijaté provize sami vypočítáte a odvedete DPH ve výši 21 % (samovyměření), bez nároku na odpočet. Registrace se týká i lidí, kteří jinak vůbec nejsou plátci DPH z vlastního obratu. Podrobný postup najdete v článku Identifikovaná osoba k DPH — průvodce.
Druhá rovina je DPH ze samotného ubytování. Ubytovací služba je zdanitelné plnění se sníženou sazbou 12 %. Plátcem DPH z vlastního obratu se stáváte za standardních pravidel — po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok (plátcem od 1. ledna dalšího roku), nebo hned následujícím dnem po překročení 2 536 500 Kč. Kdy přesně se plátcem stát musíte a jak se obrat počítá, shrnuje článek Kdy se stát plátcem DPH. Do té doby zůstáváte z hlediska vlastních tržeb neplátcem — registrace identifikované osoby kvůli provizi platformě je samostatná povinnost, která s obratem z ubytování nesouvisí.
eTurista: registr zatím neplatí (stav k 25. 9. 2026)
V médiích i na webech ubytovatelů se objevují konkrétní data, od kdy má být registrace v systému eTurista povinná. K 25. září 2026 ale zákon, který by registr zavedl, neplatí. Vládní návrh z minulého volebního období (sněmovní tisk 761) prošel jen druhým čtením a s koncem volebního období padl. V současné Sněmovně leží poslanecký návrh (tisk 106) z února 2026, vláda k němu vyjádřila nesouhlas a první čtení zatím neproběhlo. Žádné datum povinné registrace proto dnes neexistuje.
Evropské nařízení 2024/1028 o údajích z krátkodobých pronájmů se sice použije od 20. května 2026, ale registraci samo nezavádí. Stanoví jen pravidla pro registrační postupy, které zavede členský stát. Platformy musí vyžadovat a zobrazovat registrační číslo tam, kde stát registraci zavedl. Česko ji k 25. září 2026 zavedenou nemá. Jak se situace vyvíjí, sledujeme v článku eTurista 2026: co skutečně platí.
Co platí už dnes, bez ohledu na eTuristu:
- Hlášení ubytovaných cizinců (včetně občanů EU) policii do 3 pracovních dnů od ubytování. Kdo ubytovává podnikatelsky, hlásí elektronicky přes internetovou aplikaci policie. K tomu patří domovní kniha, kterou uchováváte 6 let (§ 99 až 102 zákona č. 326/1999 Sb.).
- Evidenční kniha pro poplatek z pobytu, pokud ho obec zavedla (§ 3g zákona č. 565/1990 Sb.).
- Daňové povinnosti popsané výše: živnost, § 7, pojistné a DPH.
Místní poplatek z pobytu a DAC7
Místní poplatek z pobytu se platí jen v obcích, které ho zavedly obecně závaznou vyhláškou. Sazbu určuje obec, zákon stanoví strop 50 Kč za každý započatý den pobytu kromě dne příjezdu. Poplatek od hostů vybíráte vy jako ubytovatel, odvádíte ho obci a vedete k tomu evidenční knihu. Osvobozeni jsou mimo jiné hosté mladší 18 let. Je to samostatná povinnost nezávislá na dani z příjmů i na DPH (zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích).
Připomeňme také, že platformy jako Airbnb dnes už automaticky hlásí příjmy hostitelů finanční správě v rámci mezinárodní výměny informací DAC7, a to u pronájmu nemovitostí bez ohledu na výši příjmu — podrobně jsme to popsali v článku Daně z prodeje na Vinted, Bazoš a DAC7 v roce 2026. Spoléhat na to, že příjem z platformy „nikdo neuvidí“, tedy dávno neplatí.
Jak si udržet přehled bez tabulek v hlavě
Krátkodobý pronájem má oproti klasickému podnikání jednu specifickou vlastnost: příjmy chodí v nepravidelných dávkách z platformy, často už po odečtení provize, a výdaje jsou rozprášené mezi energie, úklid, drobné vybavení a opravy. Taxorio dnes počítá příjmy jen z faktur, které v něm vystavíte. Výplaty z Airbnb nebo Bookingu do jeho odhadu daně ani obratu nezanesete a do přiznání si je doplníte sami. Pomůže vám ale s výdajovou stranou: účtenky za úklid, prádlo nebo vybavení vyfotíte a AI rozpoznání je předvyplní do nákladů. Poplatek platformě zapíšete jako přijatou službu ze zahraničí a v plánu PRO z něj připravíte přiznání k DPH pro identifikovanou osobu jako XML pro portál MOJE daně. Postup najdete v nápovědě Identifikovaná osoba v Taxoriu.
Shrnutí
Airbnb a podobné krátkodobé pronájmy jsou z pohledu daní podnikání, ne pasivní nájem — potřebujete živnost, platíte sociální i zdravotní pojištění a příjem patří do § 7 s paušálem 60 %, ne 30 %. K tomu se pojí dvě samostatné DPH povinnosti (identifikovaná osoba kvůli provizi a případně plátcovství z ubytování při vyšším obratu), hlášení ubytovaných cizinců a poplatek z pobytu. Registr eTurista zatím neplatí. Platformy ale příjmy hostitelů finanční správě hlásí už dnes, takže kdo si povinnosti srovná hned na začátku, nemusí je později dohánět.