Platíte hypotéku? Pak máte nárok na jeden z nejvýznamnějších daňových odpočtů v českém systému. Zaplacené úroky z úvěru na bydlení si můžete odečíst od základu daně -- a to až do výše 150 000 Kč ročně. Při sazbě daně 15 % to znamená reálnou úsporu 22 500 Kč na dani, při sazbě 23 % dokonce 34 500 Kč. Přesto tento odpočet řada lidí nevyužívá, protože neví o podmínkách, nepožádá banku o potvrzení včas nebo si myslí, že je to příliš komplikované. Pojďme si ukázat, že to komplikované vůbec není.
Právní základ: §15 odst. 3 zákona o daních z příjmů
Odpočet úroků z úvěru na bydlení upravuje §15 odst. 3 a 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Zákon umožňuje od základu daně odečíst částku rovnající se úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru, pokud je úvěr poskytnut na financování bytové potřeby.
Jde o nezdanitelnou část základu daně -- tedy nesnižuje přímo daň, ale základ daně, ze kterého se daň počítá. Efektivní úspora závisí na vaší daňové sazbě.
Kolik si můžete odečíst: Limity pro rok 2026
Maximální výše odpočtu závisí na tom, kdy jste úvěrovou smlouvu uzavřeli:
Smlouvy uzavřené od 1. 1. 2021
Maximální odpočet činí 150 000 Kč ročně. Tento limit platí na celou domácnost -- pokud máte dva úvěry na bydlení (např. hypotéku a úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci), úroky z obou se sčítají a celková částka nesmí překročit 150 000 Kč.
Smlouvy uzavřené do 31. 12. 2020
Pro starší smlouvy platí původní vyšší limit: 300 000 Kč ročně. Pokud jste uzavřeli hypoteční smlouvu například v roce 2019 a stále splácíte, vztahuje se na vás tento příznivější limit.
Kombinace starší a novější smlouvy
Pokud máte kombinaci smluv z různých období (např. starší hypotéku a novější úvěr ze stavebního spoření), uplatní se limit podle novější smlouvy, tedy 150 000 Kč. Jakmile si vezmete nový úvěr na bydlení po 1. 1. 2021, přejdete na nový limit, i když starší hypotéka běží dál.
Co je bytová potřeba
Odpočet lze uplatnit pouze na úvěr poskytnutý k financování bytové potřeby. Zákon definuje bytovou potřebu jako:
- Koupě bytu nebo rodinného domu -- pořízení nemovitosti k vlastnímu trvalému bydlení.
- Koupě pozemku -- pokud na něm do 4 let zahájíte stavbu bytové potřeby (nebo ji na něm dokončíte).
- Stavba domu -- výstavba rodinného domu nebo bytové jednotky.
- Rekonstrukce a modernizace -- úpravy stávající nemovitosti, které slouží k bydlení.
- Splacení úvěru na bytovou potřebu -- refinancování starší hypotéky novou.
- Koupě družstevního podílu -- pokud obsahuje právo nájmu bytu.
Co bytová potřeba není: koupě investičního bytu určeného k pronájmu, koupě komerční nemovitosti, rekreační chata (pokud v ní nemáte trvalé bydliště).
Klíčová podmínka: Trvalé bydliště
Toto je podmínka, na které celý odpočet stojí a padá. Nemovitost financovaná úvěrem musí sloužit k vlastnímu trvalému bydlení poplatníka nebo jeho blízkých osob (manžel/manželka, potomci, rodiče, prarodiče).
V praxi to znamená:
- V nemovitosti musíte mít trvalé bydliště -- alespoň po část roku. Pokud jste si pořídili byt v září a od října v něm bydlíte, odpočet uplatníte za úroky zaplacené za celý rok (nikoliv poměrnou část).
- Nemovitost nesmíte pronajímat celou -- pokud byt pronajmete a sami v něm nebydlíte, odpočet uplatnit nemůžete.
- Částečný pronájem -- pokud pronajímáte část nemovitosti (např. jeden pokoj) a sami v ní bydlíte, odpočet uplatnit můžete, ale někteří daňoví poradci doporučují poměrně krátit.
Pozor: Pokud nemovitost po část roku pronajímáte a po část roku v ní bydlíte, finanční úřad může odpočet rozporovat. Ideální je mít v nemovitosti trvalé bydliště po celý rok.
Jaké typy úvěrů se počítají
Odpočet se vztahuje na úroky z těchto typů úvěrů:
- Hypoteční úvěr -- klasická hypotéka od banky zajištěná zástavním právem k nemovitosti.
- Úvěr ze stavebního spoření -- úvěr od stavební spořitelny po splnění podmínek stavebního spoření.
- Překlenovací úvěr (meziúvěr) -- úvěr poskytnutý stavební spořitelnou před vznikem nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření.
Odpočet se nevztahuje na spotřebitelské úvěry, i když byly použity na bydlení. Úvěr musí být formálně hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.
Potřebné doklady
Pro uplatnění odpočtu potřebujete tyto dokumenty:
1. Potvrzení od banky o zaplacených úrocích
Každoročně si od banky vyžádejte potvrzení o výši zaplacených úroků za daný kalendářní rok. Většina bank toto potvrzení generuje automaticky v lednu/únoru a zpřístupní ho v internetovém bankovnictví. Některé banky ho zasílají poštou. Pokud ho nemáte, kontaktujte banku -- obvykle je k dispozici zdarma.
2. Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru prokazuje vaše vlastnické právo k nemovitosti. Stačí ho doložit při prvním uplatnění odpočtu, v dalších letech pouze pokud dojde ke změně.
3. Smlouva o úvěru
Kopie úvěrové smlouvy prokazuje, že úvěr byl poskytnut na bytovou potřebu. Opět stačí doložit při prvním uplatnění.
4. Doklad o trvalém bydlišti
Při elektronickém podání přiznání doklady nepřikládáte, ale musíte je mít k dispozici pro případnou kontrolu finančního úřadu.
Výpočet: Kolik reálně ušetříte
Pojďme si na konkrétních příkladech ukázat, jakou úsporu odpočet přináší.
Příklad 1: Hypotéka z roku 2023, sazba 15 %
- Zaplacené úroky za rok 2026: 120 000 Kč
- Limit pro smlouvy od 2021: 150 000 Kč -- vejdete se
- Odpočet od základu daně: 120 000 Kč
- Úspora na dani (15 %): 18 000 Kč
Příklad 2: Hypotéka z roku 2023, sazba 23 %
- Zaplacené úroky za rok 2026: 120 000 Kč
- Odpočet od základu daně: 120 000 Kč
- Úspora na dani (23 %): 27 600 Kč
Příklad 3: Vysoká hypotéka, plný limit
- Zaplacené úroky za rok 2026: 210 000 Kč
- Limit pro smlouvy od 2021: 150 000 Kč -- přesahujete
- Odpočet od základu daně: 150 000 Kč (max.)
- Úspora na dani (15 %): 22 500 Kč
- Úspora na dani (23 %): 34 500 Kč
Příklad 4: Starší hypotéka z roku 2018
- Zaplacené úroky za rok 2026: 210 000 Kč
- Limit pro smlouvy do 2020: 300 000 Kč -- vejdete se
- Odpočet od základu daně: 210 000 Kč
- Úspora na dani (15 %): 31 500 Kč
Kdo uplatňuje odpočet při více spoludlužnících
Pokud je úvěr sjednán na více osob (typicky oba manželé jako spoludlužníci), odpočet uplatňuje pouze jeden z nich, a to v plné výši. Nelze rozdělit odpočet mezi oba spoludlužníky poměrně.
V praxi se vyplatí, aby odpočet uplatnil ten z partnerů, který má vyšší daňovou sazbu (23 % místo 15 %), protože efektivní úspora je pak vyšší. Pokud oba mají sazbu 15 %, je jedno, kdo odpočet uplatní.
Jak odpočet uplatnit v daňovém přiznání
V přiznání k dani z příjmů fyzických osob (DPFO) vyplníte zaplacené úroky v oddílu 3 -- Nezdanitelné části základu daně, konkrétně na řádku určeném pro úroky z úvěru na bytové potřeby.
Postup:
- Na příslušném řádku oddílu 3 uveďte celkovou výši zaplacených úroků (nebo limit, pokud úroky přesahují maximum).
- Systém automaticky odečte tuto částku od základu daně.
- Výsledný snížený základ daně se použije pro výpočet daně.
Pokud podáváte přiznání elektronicky (přes datovou schránku nebo portál MOJE daně), stačí vyplnit příslušné pole a systém výpočet provede za vás.
Nejčastější chyby a na co si dát pozor
1. Pozdní vyžádání potvrzení od banky
Banky generují potvrzení obvykle v lednu nebo únoru. Pokud ho nemáte, kontaktujte banku s dostatečným předstihem -- ideálně v únoru. Některé banky účtují poplatek za duplicitní vystavení potvrzení.
2. Uplatnění odpočtu u pronajímané nemovitosti
Pokud nemovitost pronajímáte a sami v ní nebydlíte, odpočet uplatnit nemůžete. Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost ale můžete uplatnit jako výdaj v rámci příjmů z pronájmu (§9 ZDP) -- to je ale jiný mechanismus.
3. Refinancování hypotéky
Pokud refinancujete starší hypotéku (do 2020) novou smlouvou (od 2021), přecházíte na nový limit 150 000 Kč. Pokud byly vaše úroky vyšší než 150 000 Kč ročně, refinancování vás o část odpočtu připraví. Vyplatí se to spočítat předem.
4. Zapomenutí na stavební spoření
Úroky z úvěru ze stavebního spoření se odečítají stejně jako úroky z hypotéky. Pokud máte oba typy úvěrů, sečtěte úroky z obou -- a celkový součet porovnejte s limitem.
5. Nový byt jako investice
Pokud si pořídíte byt na hypotéku jako investici (Airbnb, dlouhodobý pronájem), odpočet úroků od základu daně uplatnit nemůžete. Toto pravidlo platí striktně -- nestačí mít v bytě nahlášené trvalé bydliště, pokud v něm fakticky nebydlíte.
Odpočet v kontextu celkových daňových úspor
Odpočet úroků z hypotéky je jedním z několika nástrojů, jak snížit daňovou povinnost. V kombinaci s dalšími odpočty (penzijní připojištění, životní pojištění, dary) a slevami na dani (na poplatníka, na děti) můžete dosáhnout výrazného snížení daně -- nebo dokonce daňového bonusu.
Kompletní přehled všech slev a odpočtů najdete v našem článku Slevy na dani 2026: Kompletní přehled.
Mějte své finance pod kontrolou
Odpočet úroků z hypotéky je jen jedním dílem skládačky vašich financí. Pokud podnikáte jako OSVČ, je důležité mít přehled o všech příjmech, výdajích a daňových povinnostech na jednom místě. Taxorio vám pomůže s kompletní evidencí -- od vystavování faktur s QR kódem pro platbu přes sledování výdajů v 7 kategoriích až po export knihy příjmů a výdajů pro daňové přiznání. S plánem PRO za 50 Kč měsíčně navíc získáte XML export přiznání k dani z příjmů (DPFDP7), který nahrajete přímo do datové schránky. Celý rok máte přehled a na konci března (nebo května při elektronickém podání) jen zkontrolujete a odešlete.