Дисклеймер: Статья носит информационный характер и не заменяет налоговую консультацию. Суммы и правила меняются — проверяйте актуальное на financnisprava.gov.cz или у налогового консультанта.
Сдаёте квартиру или дом в Чехии? Неважно, есть ли у вас один долгосрочный арендатор или вы принимаете туристов через Airbnb — от налоговых обязанностей это не освобождает. Важно понимать: правила для классической долгосрочной аренды и для краткосрочного проживания принципиально разные. Разный параграф закона, разные нормы расходов «по умолчанию», разные отчисления на страхование, а в случае Airbnb — ещё и обязанность оформить živnostenský list (торговая лицензия). Разберём всё по порядку, чтобы вы точно знали, что и как платить.
Два разных налоговых режима: §9 против §7
Первый вопрос, который должен задать себе каждый арендодатель: я сдаю жильё в аренду или оказываю гостиничные услуги? Ответ определяет весь ваш налоговый режим — согласно ZDP (zákon o daních z příjmů, чешскому закону о налогах на доходы).
Классическая долгосрочная аренда — §9 ZDP (доход от найма)
Если вы сдаёте недвижимость по договору найма согласно гражданскому кодексу — как правило, на неопределённый срок или минимум на год, — это доход от найма по §9 ZDP. Такая деятельность не считается предпринимательством, и živnostenský list для неё не нужен. Вы остаётесь обычным физическим лицом-арендодателем, а не OSVČ (ИП, чешский аналог самозанятого).
Краткосрочное проживание (Airbnb, Booking) — §7 ZDP (доход от предпринимательской деятельности)
Если вы принимаете гостей на дни или недели и при этом предоставляете уборку, постельное бельё и другие сопутствующие услуги — это уже услуги по размещению. Это свободная živnost (вид лицензии, не требующий подтверждения квалификации), а доход от неё относится к §7 ZDP. В этом случае вам нужно оформить živnostenský list и зарегистрироваться как OSVČ.
Решающее значение имеет не платформа, а характер услуги. Даже сдача квартиры через Airbnb на полгода может считаться §9, и наоборот — аренда через агентство недвижимости на 14 дней может подпадать под §7. Ключевой критерий — это наём жилья или всё же оказание гостиничных услуг с дополнительным сервисом.
Налогообложение классической аренды (§9 ZDP)
При доходе от найма по §9 у вас есть два способа учесть расходы.
Нормативные расходы 30 %
Самый простой вариант. Из дохода от аренды вычитается 30 % как нормативные расходы («паушальные», то есть без документального подтверждения), но не более 600 000 крон. Это значит, что такой способ выгоден при доходе до 2 000 000 крон в год. Никакие реальные расходы подтверждать не нужно — достаточно вести учёт доходов.
Фактические расходы
Если ваши реальные затраты превышают 30 % дохода, выгоднее применять фактические расходы. К признаваемым расходам относятся:
- Амортизация недвижимости (подробнее ниже)
- Ремонт и обслуживание (покраска, ремонт коммуникаций, замена полов)
- Страхование недвижимости
- Налог на недвижимое имущество (daň z nemovitých věcí)
- Плата за управление (если пользуетесь услугами управляющей компании)
- Проценты по ипотеке (если недвижимость куплена в кредит)
- Коммунальные платежи (если их оплачиваете вы, а не арендатор)
Страховые взносы при §9
Важное преимущество дохода от найма: с него не платится социальное страхование. Платится только медицинское страхование (zdravotní pojištění) в размере 13,5 % от 50 % прибыли, то есть фактически 6,75 % от прибыли. Если вы одновременно работаете по найму, а аренда — ваш побочный доход, медицинское страхование за вас обычно платит работодатель, и при подаче годового отчёта (přehled) дополнительно с аренды платить может не потребоваться, если доход невысокий. Но эта ситуация индивидуальна — уточняйте в своей страховой компании (zdravotní pojišťovna).
Налогообложение краткосрочного проживания — Airbnb (§7 ZDP)
Краткосрочное размещение, которое ведётся как živnost, облагается налогом по §7 ZDP — точно так же, как любая другая предпринимательская деятельность OSVČ.
Нормативные расходы 60 %
Услуги по размещению относятся к тем видам živnosti, для которых можно применить нормативные расходы в размере 60 %, максимум 1 200 000 крон. Это заметно выгоднее, чем 30 % при классической аренде. Именно более высокая норма расходов — одна из причин, почему часть арендодателей рассматривает переход на краткосрочное размещение.
Фактические расходы
При Airbnb тоже можно применять фактические расходы. Причём в отличие от классической аренды в них можно включить и такие затраты, как:
- Услуги по уборке
- Постельное бельё и полотенца
- Комиссия платформы (Airbnb обычно берёт с хозяина 3 % от стоимости проживания)
- Фотосъёмка недвижимости
- Коммуникация с гостями
- Расходные материалы (мыло, кофе, туалетная бумага)
Страховые взносы при §7
Как OSVČ, оказывающий услуги по размещению, вы платите и социальное, и медицинское страхование. Минимальный авансовый платёж по социальному страхованию для основной деятельности (hlavní činnost) с июля 2026 года составляет 5 005 крон в месяц (за январь–июнь 2026 года было 5 720 крон), а по медицинскому страхованию — 3 306 крон в месяц. Если Airbnb для вас — побочная деятельность (vedlejší činnost), авансы по социальному страхованию платятся только при превышении прибылью так называемого rozhodný příjem (порогового дохода, при превышении которого побочная деятельность приравнивается к основной для целей соцстрахования).
Амортизация сдаваемой в аренду недвижимости
Амортизация (odpisy) — один из важнейших инструментов снижения налоговой базы для арендодателей, применяющих фактические расходы.
Амортизационная группа и срок амортизации
Жилые дома и квартиры относятся к 5-й амортизационной группе со сроком амортизации 30 лет. При равномерной амортизации в первый год списывается 1,4 % входной цены, в последующие годы — 3,4 %. (6-я амортизационная группа с 50-летним сроком применяется к административным зданиям, торговым центрам и гостиницам.)
Равномерная и ускоренная амортизация
- Равномерная амортизация — в первый год списывается 1,4 % входной цены, в последующие годы — 3,4 %. Сумма амортизации ежегодно (кроме первого года) примерно одинакова.
- Ускоренная амортизация — в первые годы списывается больше, в последующие — меньше. В первый год применяется коэффициент 30, в следующие годы расчёт идёт от остаточной стоимости с коэффициентом 31. Ускоренная амортизация выгодна, если нужно максимально снизить налоговую базу именно в начальные годы.
Пример: квартира стоимостью 4 000 000 крон. Годовая равномерная амортизация (начиная со 2-го года) составит 4 000 000 × 3,4 % = 136 000 крон. Это существенная сумма, на которую снижается налоговая база, при этом реально платить ничего не нужно.
НДС при аренде и размещении
Правила по DPH (НДС) для аренды и для гостиничных услуг существенно различаются, и в них важно разобраться.
Долгосрочная аренда квартиры
Наём квартир и жилых домов, предназначенных для проживания, согласно §56a закона о НДС освобождён от НДС без права на вычет. Это значит, что даже если вы являетесь плательщиком НДС по другому виду деятельности, аренда жилья всегда идёт без НДС. Но и вычесть НДС с расходов, связанных с этой арендой, вы не можете.
Краткосрочное размещение (Airbnb)
Услуги по размещению облагаются пониженной ставкой НДС 12 %. Если вы плательщик НДС, с цены проживания нужно начислять 12 % НДС. Если вы не плательщик НДС, но ваш оборот от услуг размещения (и другой экономической деятельности) превышает 2 000 000 крон за календарный год, регистрация в качестве плательщика НДС становится обязательной.
Для тех, кто ведёт Airbnb с годовым доходом свыше 2 миллионов крон, регистрация к НДС обязательна. Пониженная ставка 12 % делает проживание дороже, но зато появляется возможность вычитать НДС с обстановки квартиры, ремонта и других расходов.
Проверить, приближаетесь ли вы к порогу оборота, и рассчитать, сколько НДС нужно будет начислять, удобно с помощью калькулятора НДС. Подробнее о том, когда именно возникает обязанность регистрации, читайте в статье «Когда вы становитесь плательщиком НДС».
Учёт и документация
Независимо от того, сдаёте вы жильё классически или через Airbnb, необходимо вести полноценный учёт:
- Учёт доходов — записи обо всех полученных платежах, желательно с привязкой к договору найма или бронированию.
- Учёт расходов — если применяются фактические расходы, храните все документы (счета, чеки, банковские выписки).
- Договоры найма — для классической аренды.
- Книга гостей — при краткосрочном размещении обязательно вести домовую книгу (domovní kniha) и сообщать о проживающих иностранцах в полицию по делам иностранцев (cizinecká policie).
- Амортизационный план — если применяется амортизация недвижимости.
Практическое сравнение: §9 против §7
Рассмотрим конкретный пример. У вас есть квартира в Праге, годовой доход от аренды — 360 000 крон.
Вариант А: классическая аренда (§9)
- Доход: 360 000 крон
- Нормативные расходы 30 %: 108 000 крон
- Налоговая база: 252 000 крон
- Налог 15 %: 37 800 крон
- Социальное страхование: 0 крон
- Медицинское страхование: около 17 010 крон (13,5 % от 50 % прибыли)
Вариант Б: Airbnb (§7)
- Доход: 360 000 крон
- Нормативные расходы 60 %: 216 000 крон
- Налоговая база: 144 000 крон
- Налог 15 %: 21 600 крон
- Социальное страхование (29,2 % от 50 % прибыли): около 21 024 крон
- Медицинское страхование (13,5 % от 50 % прибыли): около 9 720 крон
Итоговые отчисления по §9: около 54 810 крон. Итоговые отчисления по §7: около 52 344 крон. Разница не драматичная, но при более высоких доходах преимущество повышенной нормы расходов по §7 проявляется заметнее. С другой стороны, §7 добавляет административную нагрузку, связанную с оформлением živnosti и социальным страхованием. Прикинуть свою налоговую нагрузку заранее можно с помощью калькулятора налога на доход.
Частые ошибки арендодателей
- Ведение Airbnb без živnosti — это правонарушение, за которое грозит штраф до 500 000 крон.
- Неверная квалификация дохода — отнесение классической аренды к §7 или Airbnb к §9 приводит к ошибкам в расчёте и налога, и страховых взносов.
- Забытые уведомительные обязанности — арендодатели, оказывающие услуги размещения, обязаны сообщать о проживающих иностранцах, а в некоторых муниципалитетах ещё и платить местный туристический сбор (místní poplatek z pobytu).
- Отказ от амортизации — многие арендодатели не используют амортизацию и тем самым необоснованно завышают свою налоговую базу.
Если вы планируете зарегистрировать Airbnb или другую услугу размещения как OSVČ, для начала полезно разобраться с самой процедурой открытия živnosti — этому посвящена статья «Как открыть ИП (OSVČ) в Чехии». А тем, кто ведёт Airbnb как побочную или основную деятельность, может быть интересен и режим paušální daň (единый налог) — подробнее в статье «Paušální daň в Чехии».
Если вы ведёте Airbnb или другую услугу размещения как OSVČ, сервис Taxorio поможет с полным циклом фактурации, учётом расходов и подготовкой экспортов для налоговой декларации. Он автоматически отслеживает ваши доходы, формирует отчёты, а в PRO-версии готовит экспорты по НДС и по декларации о доходах. Попробуйте бесплатно и избавьте себя от лишней административной рутины.